需求――
價(jià)格仍是高門檻 預(yù)期還需再穩(wěn)定
調(diào)控以來(lái)，率先順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整價(jià)格的萬(wàn)科，在全國(guó)范圍內(nèi)取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)。8月甚至單月銷售破百億元，實(shí)現(xiàn)銷售金額119.9億元，較去年同期上升149%。萬(wàn)科在北京的新項(xiàng)目“長(zhǎng)陽(yáng)半島”更是重現(xiàn)了火熱的銷售場(chǎng)面。
事實(shí)上，不僅是萬(wàn)科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價(jià)的項(xiàng)目熱銷帶動(dòng)，“一降價(jià)就好賣”的例子在各地屢見(jiàn)不鮮。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，調(diào)控以來(lái)北京的82個(gè)新項(xiàng)目中，均價(jià)低于20000元/平方米的項(xiàng)目合計(jì)為38個(gè)，這部分的簽約率達(dá)到了51%；均價(jià)為20000―30000元/平方米的項(xiàng)目為33個(gè)，雖然供應(yīng)量也達(dá)到了10382套，但是簽約率僅為29.4%；均價(jià)超過(guò)30000元/平方米的項(xiàng)目總數(shù)為11個(gè)，簽約率僅為15.5%。
價(jià)格仍然是影響需求能否回暖的最重要因素，但從宏觀數(shù)據(jù)看，由于房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月持平，仍然處于歷史高位，把大量自住型需求擋在門外。而投資性需求受制于調(diào)控政策，繼續(xù)被壓抑。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張?jiān)抡J(rèn)為，只有在價(jià)格有所回調(diào)的情況下，需求才可能逐步釋放。因此盡管是“金九銀十”，但如果新項(xiàng)目沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，依然不排除爆冷的現(xiàn)象。
此外，由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，也是各方面博弈最激烈的時(shí)候，各種信息不斷刺激著購(gòu)房者的心理，影響購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。近期記者采訪了幾位剛剛簽約的買房人，普遍表示由于前幾年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控結(jié)果是“屢調(diào)屢漲”，因此當(dāng)近期市場(chǎng)出現(xiàn)回暖苗頭，就擔(dān)心調(diào)控政策已經(jīng)被消化，房?jī)r(jià)又將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。但也有不少購(gòu)房人認(rèn)為，此次調(diào)控的措施力度空前，效果還沒(méi)有充分體現(xiàn)，應(yīng)該繼續(xù)觀望，靜待價(jià)格進(jìn)一步回落。
今年一季度，由于去年底出臺(tái)的政策遲遲沒(méi)有見(jiàn)效，大量處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者迅速入市，導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱。專家認(rèn)為，購(gòu)房者預(yù)期的改變，有可能在短時(shí)間內(nèi)改變市場(chǎng)供需狀況。如果樓市在近期出現(xiàn)量?jī)r(jià)單邊上漲的明顯回暖，處于觀望中的購(gòu)房者可能因恐慌而買房，原本供過(guò)于求的局面可能迅速逆轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求。因此，政府部門應(yīng)及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開(kāi)有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)。
