“房地產(chǎn)市場的調(diào)整正在進(jìn)入第二階段。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，在調(diào)控政策作用下，前幾個(gè)月市場量跌價(jià)滯，處于調(diào)整的第一階段。從開發(fā)商的角度看，在資金流的緊縮達(dá)到臨界狀態(tài)之前，沒有降價(jià)銷售的動(dòng)力。而從購房者的角度看，由于房價(jià)下跌趨勢(shì)沒有形成，或者下跌預(yù)期不明朗，需求釋放緩慢。
然而，從三季度開始，隨著近期調(diào)控政策的落實(shí)引向深入，開發(fā)商的資金流壓力逐漸加大。數(shù)據(jù)顯示，1―8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源4.4萬億元，同比增長35%，增幅進(jìn)一步回落。“開發(fā)貸款進(jìn)一步緊收，政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)再融資的限制也十分嚴(yán)格。”一位全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門負(fù)責(zé)人告訴記者，“開發(fā)商的資金來源幾乎全被切斷了，必須加快銷售回籠資金。因此加快推盤和降價(jià)銷售的動(dòng)力也逐漸強(qiáng)化。”
從項(xiàng)目入市的情況看，2009年上半年由于房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機(jī)沖擊，全國房屋新開工面積一直處于下降狀態(tài)。去年下半年起，房地產(chǎn)投資增幅和新項(xiàng)目開工情況開始回暖，經(jīng)過一年左右的準(zhǔn)備和建設(shè)，近期這些新增項(xiàng)目開始逐漸入市。同時(shí)，“金九銀十”是一年之中開發(fā)商最看重的銷售旺季，加上臨近年底“沖量”的需求，今后一段時(shí)間市場供應(yīng)量將明顯增加。而且業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在未來至少一年時(shí)間里，市場供應(yīng)量會(huì)比較充足。
一邊是市場供應(yīng)充足，另一邊則是存量房不斷增加，尤其是成交量持續(xù)低迷4個(gè)多月來，新增庫存大幅增加。
以北京為例，據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，以宏觀調(diào)控的4月14日為界，新政后的4個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，北京期房市場取得預(yù)售項(xiàng)目合計(jì)82個(gè)，供應(yīng)住宅總套數(shù)為29468套。截至8月31日，簽約套數(shù)僅為11956套，簽約率不足40.6%。從銷售面積來看，82個(gè)項(xiàng)目合計(jì)供應(yīng)面積為324萬平方米，4個(gè)半月簽約面積僅為126萬平方米，積壓面積約為198萬平方米。而北京市全部已建待售的存量房，也于9月初突破10萬套大關(guān)，處于歷史高位。
“去庫存是樓市調(diào)控第二階段的最重要任務(wù)。”巴曙松說，在開發(fā)商面臨去庫存壓力、資金鏈逐漸趨緊的情況下，只有房價(jià)明顯下降，成交量才會(huì)逐步回升，市場才能從大幅波動(dòng)中企穩(wěn)。
