趨勢仍以降字當(dāng)頭 大跌預(yù)期也不現(xiàn)實

央行日前發(fā)布最新儲戶問卷調(diào)查報告顯示，城鎮(zhèn)居民購房意愿再度大幅下滑。有專家認為，房價今年出現(xiàn)所謂觸底反彈的可能性不大。一方面,今年宏觀調(diào)控不會出現(xiàn)明顯放寬；另一方面,去年房企高成本融資,存在較大的還貸和信托兌付壓力,對于資金的需求并不亞于去年。調(diào)控周期內(nèi),房企仍然施行降價跑量、謹慎投資的策略。未來降價趨勢不會改變。專家同時指出，雖然房價合理價位的實現(xiàn)仍需要一段時期的調(diào)整來實現(xiàn)，但房價有其剛性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消費者也要打消大跌、賤買賤賣的心理預(yù)期，避免盲目殺跌。

不會出現(xiàn)“硬著陸”“崩盤”

在過去10年里，國內(nèi)房價平均漲幅超過100%，市場積聚了巨大風(fēng)險，不僅影響了市場的健康發(fā)展，還危及國民經(jīng)濟的有序運行。

經(jīng)歷了兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，在限購、限貸、限價等行政手段和貨幣政策進一步緊縮的疊加作用下，樓市交投明顯萎縮，成交均價漲幅回落。根據(jù)國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—2月，全國房地產(chǎn)投資與新開工仍處于下行趨勢，其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5431億元，同比增長27.8%，增速比2011年全年回落0.1個百分點。

專家指出，如果現(xiàn)在放松調(diào)控，那么剛剛見效的調(diào)控就可能前功盡棄。這樣不僅將面臨房價的大幅反彈，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的進程也會受阻受挫。

前不久，管理層首次提出“下調(diào)房價”的調(diào)控目標，相比之前提出的“抑制房價過快增長”之類的說法，彰顯調(diào)控力度的加大，表明今年樓市的政策面將依然從緊，也預(yù)示著房價調(diào)整仍未結(jié)束，今年房價依然會以“降”字當(dāng)頭。

著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱說：“經(jīng)過這一輪調(diào)整，有些地區(qū)價格可能下跌百分之幾十。而由于采取比較及時的措施，部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫沒有波及二、三線城市。整體而言，房地產(chǎn)不存在硬著陸、崩盤的情況。”

房價收入比有望接近四年前

房價究竟跌到多少才能是合理區(qū)間？合理的房價，應(yīng)該與居民的收入相適應(yīng)，房價、投入和合理的利潤相匹配。

以房價收入比分析，國際上目前比較通行的說法認為，房價收入比在6倍左右為合理區(qū)間，發(fā)展中國家要稍高一點，在6—8倍之間為合理區(qū)間，一般的住房支出（包括還貸、土地稅、直接用于住房的其它開支）應(yīng)小于家庭總支出的33%。如果按此判斷，部分一線城市房價總體可能要回落30%才可以達到合理的價位，整體均價大約每平方米1.2萬元。

對于地區(qū)差異化較大的中國而言，平均房價收入比與居民實際感受之間可能存在較大差距，這一點在一線城市表現(xiàn)得格外明顯。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，從全國情況看，我國不同的收入階層之間房價收入比差別相當(dāng)大。在房價收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房價調(diào)整需求比較突出。

根據(jù)市場走勢，預(yù)計2012年全國新建商品住宅成交價格同比會有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面積的復(fù)合增長率以及城鎮(zhèn)人均可支配收入增幅大致估算，則2012年全國房價收入比有望降至6.87，接近2008年水平。

對于房價與成本和合理的利潤相匹配這一要求，雖然相對于房價收入比，這一指標更難取得明確的量化標準，不過從行業(yè)發(fā)展的趨勢看，未來開發(fā)商利潤率下滑是一個大趨勢，由房價超預(yù)期上漲而帶來的高利潤率時代將逐漸終結(jié)。

回歸不是無底線地降低

房價的回歸并不意味著無底線地降低。若如此，那么不僅從房地產(chǎn)利潤上說不通，還會造成房地產(chǎn)市場乃至整個大經(jīng)濟環(huán)境的混亂。有專家表示，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不能僅僅理解為是對房價的打壓。房價下跌但不會跨越其合理區(qū)間，賤買賤賣。

對于城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)者和外來務(wù)工人員等，急需房而又無力支付商品房房價，保障房就凸顯了其不可或缺的意義。易居研究院表示，總體而言，中等以上收入階層基本上都有能力購買商品住宅（包含經(jīng)濟適用房）；但中等以下低收入階層，需要將他們納入住房保障體系中。

各地政府也正在朝著這一方向努力。以北京為例，“十二五”期間，北京市三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項目用地。截至“十二五”末期，北京市將供應(yīng)住宅用地9300公頃，其中包括4800公頃保障房用地，所占比例達到51.6%。

“居者有其屋”并不是“人人有產(chǎn)權(quán)”。中國銀行國際金融研究所所長宗良說，公租房是保障房的發(fā)展方向。在發(fā)展保障房的同時，應(yīng)提倡租房。

來源：人民日報海外版 編輯：馬原

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