繼“金九”落空之后，剛剛過(guò)去的十一黃金周，讓“銀十”樓市又一年以冷清開(kāi)局。金九銀十傳統(tǒng)樓市旺季落空預(yù)期正在改變樓市買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房、銷售策略。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然金九銀十的樓市已難以像預(yù)期那樣大熱，但部分購(gòu)買(mǎi)力或許會(huì)分流至11月、12月份，造成年末“淡季不淡”。而不少開(kāi)發(fā)商將原定銀十開(kāi)盤(pán)日期，延至11月份。

銀十或難旺

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，9月北京新建商品住宅(含保障房)網(wǎng)簽量為9710套，環(huán)比8月下跌了10.5%。在成交量萎縮的同時(shí)，成交價(jià)格也出現(xiàn)小幅下跌。9月新建商品住宅(含保障房)成交均價(jià)為20793元/平方米，環(huán)比8月下跌了3.2%。

隨著“金九”在平淡中結(jié)束，接踵而來(lái)的“銀十”承載了更多的期待。“往年是金九銀十，今年可能是銀九金十。”十一長(zhǎng)假之前，北京某項(xiàng)目操盤(pán)手表示。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京10月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目達(dá)34個(gè)。很顯然，不少房企像該名操盤(pán)手一樣，把10月份看成了完成銷售任務(wù)的重要決戰(zhàn)時(shí)段。

對(duì)銀十樓市難現(xiàn)熱火局面的判斷，也來(lái)自于樓市調(diào)控的新動(dòng)作。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，房地產(chǎn)調(diào)控的新動(dòng)作，對(duì)10月份新建商品住宅成交走勢(shì)有著不少的影響。比如住建部日前強(qiáng)調(diào)，下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，確保限購(gòu)措施實(shí)施效果；而且一線城市動(dòng)作頻頻，如9月13日上海重申限購(gòu)嚴(yán)控、9月24日廣州限售高端住宅等。“這些舉措讓銀十以平淡收尾的概率非常大。”張大偉表示。

四季度或現(xiàn)局部暖冬

雖然銀十樓市被潑了一盆冷水，但是隨后的11月、12月，作為傳統(tǒng)的淡季，或許會(huì)比去年同期出現(xiàn)局部回暖。

“今年因?yàn)楦鞣N因素，有不少項(xiàng)目會(huì)在11月、12月開(kāi)盤(pán)。”路勁世界城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。據(jù)了解，位于昌平新城核心區(qū)域的路勁世界城，就將于11月份開(kāi)盤(pán)。該負(fù)責(zé)人表示：“一方面是因?yàn)槲覀兪歉圪Y企業(yè)路勁地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，審批手續(xù)要走的流程更復(fù)雜；另一方面，我們也覺(jué)得樓市調(diào)控給予金九銀十的壓力，會(huì)將一部分購(gòu)買(mǎi)力擠壓到年底。所以對(duì)我們項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銀十之后開(kāi)盤(pán)也可能是利好。”

還有多個(gè)項(xiàng)目將原定銀十開(kāi)盤(pán)日期，延至11月份。“這里面有今年大背景的一些因素，但也很可能造成樓市出現(xiàn)局部‘暖冬’。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析說(shuō)。除部分項(xiàng)目年底開(kāi)盤(pán)，會(huì)形成局部供需熱潮外，因?yàn)榻鹁陪y十的平淡，對(duì)于與預(yù)期銷售目標(biāo)尚有一定差距的房企來(lái)說(shuō)，也會(huì)把握最后一個(gè)能夠進(jìn)行沖刺的時(shí)間段。

截至9月底，路勁世界城已經(jīng)有效蓄客約540組，而一期銷售房源約700套。路勁世界城負(fù)責(zé)人表示，“在與意向客戶就開(kāi)盤(pán)日期進(jìn)行溝通時(shí)，我們感覺(jué)到很多客戶擔(dān)心房企旺市漲價(jià)，并不急于在金九銀十入市。他們?cè)敢獾鹊?1月份，這樣無(wú)論在房源還是價(jià)格上，選擇面都會(huì)更廣。”

剛需仍是市場(chǎng)主力

“剛需盤(pán)的表現(xiàn)，將決定四季度樓市的總體走勢(shì)。”多位受訪人士表示。

在穩(wěn)字當(dāng)頭的共識(shí)下，剛需項(xiàng)目將繼續(xù)成為市場(chǎng)主力。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)10月入市的項(xiàng)目約34個(gè)，而定位“剛需”的項(xiàng)目包括首創(chuàng)·瀾茵山、魯能7號(hào)院·頤景溪園、紫金新干線、長(zhǎng)陽(yáng)光和作用等17個(gè)項(xiàng)目。總占比達(dá)50%。

同時(shí)，即將入市的路勁世界城等多個(gè)項(xiàng)目，也主要是剛需盤(pán)。據(jù)了解，路勁世界城84平兩居和95平三居的高實(shí)用戶型就是為首置剛需量身打造。“目前我們項(xiàng)目的意向客戶中，有相當(dāng)比例是婚房需求，這部分客群愿意為了高性價(jià)比的合意項(xiàng)目，多等一段時(shí)間。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露。

在剛需置業(yè)者最為關(guān)心的房?jī)r(jià)上，過(guò)了金九銀十之后，無(wú)疑態(tài)勢(shì)會(huì)更加明朗，這也將進(jìn)一步激勵(lì)購(gòu)房者入市。路勁世界城負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)稱：“為了確保銷售的速度，我們會(huì)合理定價(jià)，集團(tuán)也要求我們不能突擊提價(jià)。”

“今年的房?jī)r(jià)預(yù)期比較穩(wěn)定，同時(shí)首置剛需在選擇上往往更加務(wù)實(shí)和理性。這就導(dǎo)致在金九銀十平淡收尾之后，11月、12月的樓市有可能在剛需置業(yè)上迎來(lái)局部回暖。”張大偉表示。