兩湖房產(chǎn)稅征收方案正制定 存量二套房也征稅

有關(guān)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息近來一直流傳得甚囂塵上，牽動(dòng)著購房者和開發(fā)商等各方的神經(jīng)。昨日，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大的傳聞終于有了權(quán)威消息。國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布了一則信息，披露了湖南、湖北新版房產(chǎn)稅的征收細(xì)則正在制定中，新版本中已購存量二套房也將被征稅，不過稅率不會(huì)太高。 國土資源部網(wǎng)站發(fā)布的這一則消息稱，據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)人士透露，湖南、湖北兩個(gè)最新試點(diǎn)區(qū)域的房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍包括個(gè)人已購的第二套存量房，征收的稅率不會(huì)太高。據(jù)悉，此次視點(diǎn)與上海、重慶不同的是，計(jì)稅依據(jù)由原來的房產(chǎn)原值改為市場評估價(jià)。

國土部網(wǎng)站在發(fā)布這則信息時(shí)，也注明了其來源為昨日的中國國土資源報(bào)。該報(bào)為中央級行業(yè)類平面媒體，因此消息來源可說比較權(quán)威。而早在上周末，也有消息稱全國30多個(gè)省市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，為房產(chǎn)稅擴(kuò)容做準(zhǔn)備。而當(dāng)時(shí)也傳出2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一便是在湖北和湖南兩省開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

昨日這則信息公布后被全國各地許多網(wǎng)站轉(zhuǎn)載。有意思的是，可能意識到影響過于激烈，國土資源部網(wǎng)站在昨日下午6點(diǎn)左右便撤下了這則消息。不過業(yè)內(nèi)人士分析，“兩湖”將繼上海、重慶之后成為新的房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

記者了解到，就在上周，媒體報(bào)道稱，全國30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，為開展非經(jīng)營性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲備。

渝版房產(chǎn)稅

1、稅收征收對象

獨(dú)棟商品住宅，不管存量還是增量；個(gè)人新購高檔住房，高檔住房是指比主城新建商品住房建筑面積成交均價(jià)高兩倍房子；個(gè)人在重慶無戶籍、無工作和企業(yè)在重慶購買房，首套房不會(huì)收稅，多套房從第二套住房，即使是普通房子也要征。

2、征稅稅率

不管獨(dú)棟商品住宅還是高檔住房，均價(jià)3倍以下收0.5%，3—4倍收1%，4倍以上收1.2%。

3、計(jì)稅依據(jù)

目前以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，三年、五年以后可能用其他評估方法。

4、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

如無存量商品住宅，買首套獨(dú)棟商品住宅和高檔住房都有抵扣。存量獨(dú)棟商品住宅可以抵扣180平方米，高檔住房可以抵扣100平方米。以戶計(jì)算，一戶一個(gè)人抵扣100平方米，三口之家一戶也是抵扣100平方米。

專家點(diǎn)評：渝版房產(chǎn)稅針對的是高檔住宅，如別墅和獨(dú)棟公寓等等，按當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的話說，與90%的市民無關(guān)，因此并未納入算賬范圍。

滬版房產(chǎn)稅

上海版房產(chǎn)稅四要素：1、“起征點(diǎn)”為人均60平方米；2、稅率按房價(jià)高低分檔；3、“賣舊買新”可退稅；4、存量房一概不征。

據(jù)介紹，上海房產(chǎn)稅始自去年1月份，根據(jù)《上海市開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的規(guī)定，明確對居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積(指住房建筑面積)扣除。即對居民家庭新購且屬于第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米(含)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅；人均超60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行差別化的比例稅率，即適用稅率暫定為0.6%，但對應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。試點(diǎn)過程中應(yīng)稅住房計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評估值。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價(jià)格作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。《辦法》中還規(guī)定了幾類可以退還房產(chǎn)稅的情況。

專家點(diǎn)評：與重慶版相比較，滬版方案的可操作性更強(qiáng)，今后有可能被拿來在南京“落地”。

兩湖版房產(chǎn)稅和滬渝版有什么區(qū)別？

兩湖版房產(chǎn)稅比滬渝版更具殺傷力

對于湖南和湖北正在制定的新版房產(chǎn)稅，南京業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為其殺傷力毫無疑問比現(xiàn)行滬渝版更大，而且對近期和遠(yuǎn)期樓市都將產(chǎn)生下行壓力。不過，房產(chǎn)稅也不是萬能藥，不可能單靠這一個(gè)稅種解決國內(nèi)樓市的所有問題。

不同點(diǎn)1 已購二套房也需征稅，稅率不會(huì)太高

此前已經(jīng)開始試點(diǎn)的上海和重慶兩地房產(chǎn)稅，雖然版本各有不同，但是基本上均以滿足一定條件的新購住宅進(jìn)行征收對象，重慶版中唯一存在征收存量住宅稅費(fèi)的條款還僅限于獨(dú)棟別墅。而根據(jù)此次湖南湖北正在制定的新版房產(chǎn)稅內(nèi)容，個(gè)人已購的第二套存量房都需要征稅。另外，國土資源報(bào)的報(bào)道中還點(diǎn)出這一類房源征收的稅率不會(huì)太高。

不論稅率高低，對已購存量二套房也征稅是未來房產(chǎn)稅稅基放寬的證明。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任、天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，寬稅基意味著征稅范圍的擴(kuò)大。作為一個(gè)旨在控制投機(jī)行為的稅種，大的征收范圍才能產(chǎn)生全面性作用，不然就會(huì)流于形式，無助于市場調(diào)控。當(dāng)然，大的征收范圍意味著許多普通老百姓也將成為征收對象，如何避免造成自住性誤傷，可以參照目前國外普遍采用的累進(jìn)制稅率解決。例如美國許多州縣的房產(chǎn)稅是以總價(jià)的高低不同按照0.5%-1.5%不等的稅率來計(jì)算。而且現(xiàn)行的滬渝版房產(chǎn)稅中也采用了一定累進(jìn)制稅率的內(nèi)容。

不同點(diǎn)2 計(jì)稅依據(jù)由房產(chǎn)原值改為市場評估價(jià)

在上海和重慶兩地已推行的房產(chǎn)稅中，由于基本上都是針對新購房征稅，因此計(jì)稅依據(jù)也是新購房的交易價(jià)格。不過在“兩湖”版的房產(chǎn)稅中，這一依據(jù)將改為市場評估價(jià)。這就是說，一個(gè)居民幾年前買的第二套住房在征稅時(shí)，不是按照當(dāng)初的低價(jià)格作依據(jù)，而是按現(xiàn)在的市場價(jià)計(jì)算。

吳翔華表示，這一點(diǎn)也是遵從了目前國外房產(chǎn)稅的通行做法，也就是稅率是一定的，而稅基則是按照該房產(chǎn)的浮動(dòng)市值為基礎(chǔ)。同一套房產(chǎn)，今年的房價(jià)漲了所征稅額就高，明年房價(jià)跌了所征稅額就低。這樣稅基隨市場行情不斷變化，更有利于發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)控投機(jī)需求及收入分配差距的作用，在房產(chǎn)增值同時(shí)收到相應(yīng)社會(huì)回報(bào)，以改善環(huán)境、教育及交通等社會(huì)其他方面。“按照目前南京及全國各地房產(chǎn)交易系統(tǒng)的水平，評估出較為準(zhǔn)確的市場價(jià)沒有任何技術(shù)問題。”吳翔華還說道，這也為按市場價(jià)征稅奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。

專家解析

新版本更有利于擠出投機(jī)者，對樓市有下壓作用

新版“兩湖”房產(chǎn)稅比現(xiàn)行滬渝版要嚴(yán)厲很多，其殺傷力主要是會(huì)產(chǎn)生更大的“擠出效應(yīng)”——即減少房地產(chǎn)市場的空置率和投機(jī)者。長期來看，將有助于平抑供需矛盾，使住房進(jìn)一步回歸消費(fèi)屬性，讓買房人更加理性。此外，這對于房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展也有好處，投資性的減弱，必然導(dǎo)致更多非專業(yè)性企業(yè)離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域。

不過，這種擠出效應(yīng)的效果究竟有多大，與房產(chǎn)稅稅率的高低水平有關(guān)。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任、天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，在看到房產(chǎn)稅積極作用的同時(shí)，也不能對其抑制投機(jī)的作用估計(jì)過高。在土地財(cái)政沒有改變的前提下，單靠這一個(gè)稅種徹底改變房地產(chǎn)大局的想法并不現(xiàn)實(shí)。此外在征收過程中還會(huì)有許多問題和挑戰(zhàn)需要解決，例如，投資者可能通過一定手段過戶房子給親戚來規(guī)避房產(chǎn)稅；非住宅市場若不同時(shí)征稅可能面臨更大的投資泡沫等。如何在避免誤傷自住的同時(shí)解決這些問題，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)打擊，需要更多的輔助措施。

不論今后新版房產(chǎn)稅實(shí)行后的效果如何，目前這則消息的傳出，一定會(huì)對當(dāng)前樓市產(chǎn)生或多或少的負(fù)面影響。吳翔華認(rèn)為，在近兩個(gè)月全國大中城市房價(jià)普遍止跌回漲的情況下，也不排除這是中央有意放出的風(fēng)聲。這則信息起碼說明了中央對調(diào)控房價(jià)的決心，表明擴(kuò)大和推廣房產(chǎn)稅試點(diǎn)這項(xiàng)工作一直都在緊鑼密鼓的進(jìn)行著。當(dāng)前有些不淡定的購房者及開發(fā)商在看到這則信息后可能會(huì)更加理性，選擇繼續(xù)觀望和暫不漲價(jià)。

此外，如果以目前價(jià)格無法獲利，一些手中有囤房的投機(jī)者在預(yù)見到新版房產(chǎn)稅來臨的情況下，可能會(huì)將空置房源租出去以抵消未來的房產(chǎn)稅，租賃房源的增多也可能會(huì)導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格出現(xiàn)一定程度的平抑或下滑。

算筆賬

如果這3個(gè)版本在南京落地 分別要繳多少稅？

如果這3個(gè)版本的房產(chǎn)稅在南京落地，分別要繳多少稅呢，記者也特地算了筆賬。(注：“兩湖版”房產(chǎn)稅稅率尚未明確，為方便計(jì)算，暫時(shí)按0.1%計(jì)算)

假設(shè)一個(gè)普通的三口之家在南京買房，按去年全市新建商品住房的平均售價(jià)13000元/平方米計(jì)算，他們可能會(huì)遇到下面幾種情況：

1、該家庭原有一套60平方米的老房子，在河西新購一套100平方米的住房，單價(jià)15000元/平方米。

兩套房產(chǎn)加起來的總面積是160平方米，人均53.3平方米，未超過60平方米，因此按上海版該套房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。按重慶版也不用繳稅，按兩湖版應(yīng)納稅額為150萬元的0.1%，即1500元。

2、該家庭原有住房為60平方米，在江寧新購一套140平方米的精裝公寓，單價(jià)13000元/平方米。

兩套房產(chǎn)相加有200平方米，人均66.7平方米，超過了人均60平方米的免征標(biāo)準(zhǔn)，因此按上海版要對超過部分征稅；但其房價(jià)未超過去年全市新建商品住房平均售價(jià)的2倍，所以實(shí)際繳稅額為：(140平方米+60平方米-60平方米×3)×13000元/平方米×0.7×0.4%=728元。重慶版同樣不用繳稅，而兩湖版則要繳納1820元的房產(chǎn)稅。

3、該家庭原有150平方米的房產(chǎn)，在城中又投資了一套70平方米的精裝公寓，單價(jià)35000元/平方米。

兩套房子相加220平方米，超過人均60平方米的免稅界線，而且新購房產(chǎn)的單價(jià)也超過去年全市新建商品住房平均售價(jià)13000元/平方米的2倍，適用稅率由0.4%改為0.6%，因此按上海版需要繳納：(150平方米+70平方米-60平方米×3)×35000元/平方米×0.7×0.6%=5880元。若按重慶版，由于新購房產(chǎn)的單價(jià)超過均價(jià)2倍，因此要征收0.5%的房產(chǎn)稅，即12250元。若按兩湖版，則要繳納2450元的房產(chǎn)稅。

4、該家庭原本在江北住著180平方米的大房子，又在板橋買了套90平方米的房子，單價(jià)9000元/平方米。

由于該家庭的原有人均住房面積已經(jīng)超過60平方米的標(biāo)準(zhǔn)，按上海版的標(biāo)準(zhǔn)，這套房子需按全部面積征收房產(chǎn)稅，具體稅額為：90平方米×9000元/平方米×0.7×0.4%=2268元。按重慶版無需繳稅，按兩湖版要繳納810元的房產(chǎn)稅。