編者按：2012年樓市經(jīng)歷了從“冷”到“熱”的巨大轉(zhuǎn)變，“回暖”、“以價(jià)換量”、“供不應(yīng)求”等關(guān)鍵詞成為一年來(lái)樓市的縮影。一年來(lái)，大部分開(kāi)發(fā)商擺脫了資金量緊張的困擾，銷售業(yè)績(jī)?cè)賱?chuàng)新高，拿地補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作頻頻。然而，也多有房企陷入“質(zhì)量門(mén)”、“退地”、“負(fù)債”等各方面的困擾。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道對(duì)2012年樓市掃描，從市場(chǎng)、房企和土地市場(chǎng)的重點(diǎn)角度，窺探一個(gè)真實(shí)的樓市景象。

中新網(wǎng)12月19日電(房產(chǎn)頻道張慧鑫)2012年全國(guó)樓市經(jīng)歷了由冷到熱的巨大轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商“由憂轉(zhuǎn)喜”，迅速推盤(pán)的同時(shí)也提前完成了年內(nèi)銷售目標(biāo)。然而，市場(chǎng)仍然顯得脆弱，任何時(shí)候的一點(diǎn)動(dòng)蕩都會(huì)引發(fā)各方的行為。于是，觀望、政策調(diào)整、以價(jià)換量、淡季不淡、購(gòu)房恐慌等關(guān)鍵詞充斥了2012年的樓市。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此為網(wǎng)友梳理今年樓市走勢(shì)，盤(pán)點(diǎn)2012樓市之市場(chǎng)關(guān)鍵詞。

第一季度：以價(jià)換量 迎來(lái)“小陽(yáng)春”

在嚴(yán)厲的樓市宏觀調(diào)控背景下，2012年樓市開(kāi)局慘淡，經(jīng)歷“寒冬”。樓市持續(xù)去年的低迷態(tài)勢(shì)，元旦、春節(jié)等假期沖淡成交，大部分開(kāi)發(fā)商未進(jìn)行大規(guī)模促銷降價(jià)，加之購(gòu)房者降價(jià)預(yù)期和觀望情緒濃厚，1、2月樓市供應(yīng)量與成交量均現(xiàn)萎縮。

但自3月以來(lái)，全國(guó)樓市逐漸擺脫跌入冰點(diǎn)的狀況，北京、上海、廣州、南京、杭州等一、二線城市樓市成交量攀升，迎來(lái)本輪調(diào)控以來(lái)難得的“小陽(yáng)春”。

然而，此番樓市回暖的背后真相，實(shí)是開(kāi)發(fā)商在萎靡不振的市場(chǎng)下不得已而采取的“熬冬”策略——以價(jià)換量。

據(jù)媒體報(bào)道，截至2012年4月9日，已公布年報(bào)的 74家A股上市房企，存貨已飆升至9437.78億元，較之去年同期的6598.13億元，同比上漲了43.04%。

而在萬(wàn)億庫(kù)存的壓力背后，房企負(fù)債率高企和資金鏈進(jìn)一步緊繃現(xiàn)象愈加明顯。

有數(shù)據(jù)顯示，截至3月22日，已披露年報(bào)的37家上市房企的負(fù)債水平明顯上漲，總負(fù)債額度達(dá)到了5216億元，比之前一年的3786億上漲了37.8%。負(fù)債率也有明顯上漲，2011年平均已經(jīng)達(dá)到了72.3%，為近10年來(lái)最高。

在重重重壓之下，亦有房企熬不住宣告破產(chǎn)。今年四月，杭州市西城時(shí)代家園開(kāi)發(fā)商金星房產(chǎn)正式向法院提交申請(qǐng)破產(chǎn)。該消息引發(fā)了外界廣泛關(guān)注，被視為“本輪樓市調(diào)控房企破產(chǎn)第一案”。

因此，為快速回籠資金，各家房企迫于庫(kù)存、資金壓力紛紛推出降價(jià)促銷戰(zhàn)略，“以價(jià)換量”成為開(kāi)發(fā)商們尋求銷售“破冰”的重要方式，此舉也頗見(jiàn)成效。

第二季度：回暖蔓延 地方微調(diào) 中央督查

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，一季度全國(guó)商品房銷售面積為15239萬(wàn)平米，同比下降13.6%，環(huán)比下降67.5%。此番背景下，各地樓市“刺激剛需”入市的微調(diào)政策開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延。

4月底，武漢、南昌、鄭州等二三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購(gòu)房政策悄然回歸市場(chǎng)。

5月7日，江蘇揚(yáng)州出臺(tái)樓市新政，對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)達(dá)所購(gòu)房屋合同價(jià)款6%，此舉被指拿公共財(cái)政救濟(jì)樓市，悖于中央調(diào)控。

5月28日，重慶市住房公積金管理中心召開(kāi)新聞通氣會(huì)，放寬首套房公積金貸款政策，單人貸款限額由20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元，家庭限額由40萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。

5月29日，湖南發(fā)改委在全省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上下發(fā)文件，明確表示在房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)不變的情況下，將推出利率優(yōu)惠、降低首套房首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)等措施，支持居民購(gòu)買首套普通住房。

……

據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理，樓市調(diào)控近一年來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有將近40個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)微調(diào)政策。

開(kāi)發(fā)商“以價(jià)換量”優(yōu)惠頻現(xiàn)，又得益于各個(gè)城市對(duì)樓市政策微調(diào)，很多潛在購(gòu)房需求逐漸出手。5月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市成交量穩(wěn)步回升，“紅五月”激發(fā)房企熱情，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭迅猛。

樓市“回暖”行情引發(fā)多方擔(dān)憂，此背景下，中央及各部委多次“喊話”強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持樓市調(diào)控政策，僅7月份就連續(xù)6次密集發(fā)文強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控。7月下旬，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專項(xiàng)督查。督察組對(duì)各地樓市調(diào)控執(zhí)行情況基本持肯定態(tài)度，回京后也并沒(méi)有出臺(tái)新的樓市政策，但同時(shí)業(yè)內(nèi)人士也表示，我國(guó)樓市儲(chǔ)備政策“彈藥”充足。