陜西省有關(guān)部門日前下發(fā)通知，以“加強商品房價格成本利潤測算”，要求對各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間“確定合理利潤率并控制在10%左右”。如此明確的限利，在近年來房地產(chǎn)調(diào)控中并不多見。

問題在于，房價中成本及利潤如何構(gòu)成？限利令如何執(zhí)行到位？限利能否有助實現(xiàn)調(diào)控長遠目標(biāo)？業(yè)內(nèi)人士認為，限利之舉傳遞出地方政府堅定樓市調(diào)控的信號，但在實施行政手段的同時，應(yīng)更加注重利用市場及法制等長效手段。

限利令挑動房地產(chǎn)業(yè)敏感神經(jīng)

陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳日前會同省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間，引導(dǎo)各地房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通知指出，按照土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目，根據(jù)2009《陜西省建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)則》及當(dāng)年涉及建筑的各項價格指數(shù)測算出較為準確的開發(fā)成本，確定合理利潤率并控制在10%左右，同時在廣泛征求開發(fā)建設(shè)單位和群眾意見的基礎(chǔ)上，通過當(dāng)?shù)匦侣劽襟w向社會公布各區(qū)域住房銷售價格區(qū)間，引導(dǎo)商品住房價格滿足自住型和改善型住房需求。

限利令再次觸動了市場對于房地產(chǎn)成本及利潤問題的敏感神經(jīng)。業(yè)內(nèi)人士認為，前幾年、甚至在2004年招拍掛實施之前拿到的地塊，地價較低甚至十分廉價，房企僅靠囤地便能實現(xiàn)利潤翻番；加上在相對寬松貨幣環(huán)境下，拿地、開發(fā)等環(huán)節(jié)均可利用資金杠桿，開發(fā)住宅獲利豐厚。不過，隨著近年來地價不斷走高和調(diào)控持續(xù)進行，土地及資金成本在房價構(gòu)成中的比重越來越高，一些項目利潤空間已明顯壓縮。

記者拿到的一線城市某在售樓盤信息顯示，該樓盤每平方米開發(fā)總成本為31084元，其中：樓板價、土地使用費、土地契稅等土地費用為12182元，占39.25%；前期費用、工程建安費用、配套建設(shè)費、財務(wù)費、銷售費、管理費等開發(fā)及財務(wù)成本累計15464元，占49.21%；營業(yè)稅、附加費、印花稅、土地增值稅等累計3585元，占11.53%。該項目每平方米售價為3.6萬元左右。這樣的成本及利潤情況，在目前在售樓盤中有一定代表性。

新城控股副總裁譚為民說，目前房地產(chǎn)項目利潤情況千差萬別，暴利、厚利、薄利乃至虧本等各種情況都有。但總體而言，市場正呈現(xiàn)出越來越理性的狀態(tài)。“拿過高價地的房企，很多都出現(xiàn)過經(jīng)營困難的情況。目前，順應(yīng)形勢、隨行就市已成為很多開發(fā)商的共識。”

如何執(zhí)行是關(guān)鍵

利潤率控制在10%左右——如此明確界定房企利潤的指導(dǎo)區(qū)間，在近年來各地房地產(chǎn)調(diào)控措施中并不多見，一時引發(fā)多方關(guān)注。

目前，房地產(chǎn)調(diào)控形勢依然不穩(wěn)定，不少城市房價仍現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市中新建商品住宅價格下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，在目前形勢下，限利令的提出，可以看出一些地方政府對樓市調(diào)控的堅定態(tài)度，這將有助于控房價。

但業(yè)內(nèi)人士對如此限利如何執(zhí)行也抱有疑慮。陳晟認為，房價構(gòu)成因素復(fù)雜，成本和利潤測算不夠透明，對“毛利潤”“凈利潤”的測算差別很大，而且市場也是變動不居，如何限制利潤難度很大。

應(yīng)更注重市場和法制手段

限購、限價、限利……行政手段的充分干預(yù)，是這一輪調(diào)控組合拳中的鮮明特征。事實證明，這些手段對遏制房價過快上漲起到了明顯甚至立竿見影的作用，并為后續(xù)調(diào)控贏得了時間。

不過，對長期運用行政手段調(diào)控樓市可能造成的影響應(yīng)作周全考量。譬如，長期限購會使一些合理的改善性需求逐漸積壓，為未來的供求形勢和房價走勢增加了變數(shù)；再如，假使果真能有效限利，會不會又進一步增加其他方面的監(jiān)管成本？一些購房者呼吁，在出臺新措施的同時，相關(guān)部門必須完善相應(yīng)的監(jiān)管，防止摁下葫蘆浮起瓢。

國務(wù)院總理溫家寶日前強調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，更加注重市場和法制手段。

陳晟認為：“運用市場手段，意味著要更多利用供求關(guān)系決定價格；法制手段，要求房地產(chǎn)市場管理有法可依。”總而言之，欲穩(wěn)定市場預(yù)期，必先穩(wěn)定調(diào)控預(yù)期。(記者葉鋒石志勇)