朱慧卿繪/CFP

■房產(chǎn)“倒按揭”改善老年生活

新業(yè)務(wù)遇到老觀念，沒了房子，心里沒底，不少老人難以接受

浙江寧波的夏保富今年62歲，和妻子兩人在一起生活。兩位老人擁有兩套住房，一套自住，一套閑置著。最近夏保富聽說中信銀行開辦了一項(xiàng)新業(yè)務(wù)——“養(yǎng)老按揭”貸款業(yè)務(wù)，對(duì)此非常感興趣。他琢磨著將自己閑置的那套住房抵押出去，每月就能從銀行獲得一筆不菲的貸款，補(bǔ)貼一下家用。“我現(xiàn)在每月有一筆退休金，數(shù)額不高，老伴以前是做生意的，現(xiàn)在沒有收入來源。老兩口就靠著我那點(diǎn)退休金生活，顯得有點(diǎn)捉襟見肘。”

夏保富的那套房子按照目前的市價(jià)算下來大約值200萬元左右。客戶經(jīng)理幫他算了算，以這套房產(chǎn)做抵押，他能從銀行申請(qǐng)120萬元左右的貸款，按照10年的貸款期限，能每月從銀行獲得貸款幾千元至1萬元左右。

“這樣我們的生活質(zhì)量就能大大改善了。”夏保富早已把自己辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)的利弊算得清清楚楚。“孩子們現(xiàn)在都有自己的房子，我們這些房子留給他們也沒多大意思。如果他們真的對(duì)這個(gè)房子感興趣，多年后還能按照當(dāng)初核定的價(jià)格，自己還本付息把房子抵回來，孩子們也不會(huì)記恨我們。這不像賣房子，一下子賣了就沒了。而且對(duì)我們老人來說，當(dāng)真把房子賣了，拿著那一筆巨款，也不知道怎么去花。存銀行吧，算上物價(jià)上漲的因素，幾年下來也不值幾個(gè)錢了。”

“以房養(yǎng)老”這個(gè)在中國人眼中還略顯陌生的詞，如今已漸漸進(jìn)入百姓的視野。目前中信銀行推出了一項(xiàng)養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)，通過這項(xiàng)業(yè)務(wù)，年滿55周歲以上的老年人，可以自己名下的房產(chǎn)做抵押，經(jīng)銀行評(píng)估后核定一個(gè)貸款總額度，然后按月從銀行獲得貸款，這些貸款可用于各類日常消費(fèi)、生活費(fèi)用支出和醫(yī)療衛(wèi)生支出等養(yǎng)老用途。用來抵押的房子可以是老年人正在居住使用的住房。

此外，老年人法定的贍養(yǎng)人，如老年人子女，也可以作為借款人，以自己的房產(chǎn)作為抵押，從銀行申請(qǐng)貸款供父母養(yǎng)老。這種情況下，贍養(yǎng)人必須有兩套或者以上的自有住房。

據(jù)中信銀行總行零售銀行部總經(jīng)理?xiàng)顣越榻B，養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)上是以住房為抵押的反向抵押貸款，即“倒按揭”。中信銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款的累計(jì)貸款金額最高不超過抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月支付的養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年，貸款利率按照目前的基準(zhǔn)利率執(zhí)行。到期后，借款人可以原來核定的價(jià)格，還本付息后將房產(chǎn)贖回。如果借款人最后不能償還貸款，銀行將房產(chǎn)出售，所得收入用來償還貸款本息，剩余部分再歸還給借款人。

然而，對(duì)于這項(xiàng)新興業(yè)務(wù)，不少老人還是難以接受。北京的李興邦今年65歲，老兩口一直和兒子同住。最近兒子已經(jīng)結(jié)婚，但是面對(duì)居高的房?jī)r(jià)，老李實(shí)在無力再添置一套房子給兒子做婚房。老李和老伴退休金不算高，每月花銷后剩不下多少錢。聽說養(yǎng)老按揭貸款業(yè)務(wù)后，李興邦搖搖頭說：“老年人不講究什么高生活水準(zhǔn)了，有多少就花多少。如果把房子抵押出去，錢倒是寬松了，但這不是在吃老本嗎？落到最后，錢花了，房子也沒了，那還能給兒子留下點(diǎn)什么啊？我當(dāng)初買房的錢，跟現(xiàn)在沒法比，現(xiàn)在這房?jī)r(jià)，我兒子到最后也不定能買得起。真這么干了，不是給孩子添亂嗎？有個(gè)房子在，終歸心里還是有底些。”

■基本養(yǎng)老之外的“錦上添花”

前提條件是城市化水平相對(duì)較高、房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟

近日，北京市公布了《北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，提出鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。目前，除中信銀行打算推出養(yǎng)老按揭貸款方式的以房養(yǎng)老外，一些房地產(chǎn)中介也涉足以房養(yǎng)老市場(chǎng)，針對(duì)有兩套住房以上的老年人提供“倒按揭”業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)公司也參與研發(fā)“倒按揭”產(chǎn)品，但至今沒有推出相關(guān)業(yè)務(wù)。“以房養(yǎng)老”的方式正逐步引起社會(huì)各方的關(guān)注。

然而，以中信銀行推出的養(yǎng)老按揭貸款為例，商業(yè)機(jī)構(gòu)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)也遇到了難題。楊曉坦言，現(xiàn)在商業(yè)銀行最擔(dān)心的是，貸款到期后，抵押房產(chǎn)的處置。目前在我國還沒有一個(gè)完善的抵押房產(chǎn)處置市場(chǎng)，抵押房產(chǎn)的處置程序繁復(fù)，涉及很多不確定的因素，房產(chǎn)處置變現(xiàn)有一定的難度，這樣會(huì)給銀行等商業(yè)機(jī)構(gòu)帶來不小的風(fēng)險(xiǎn)。因此需要優(yōu)化房產(chǎn)處置的市場(chǎng)環(huán)境，建立起一個(gè)相對(duì)完善、順暢的房產(chǎn)處置平臺(tái)，提升商業(yè)機(jī)構(gòu)參與的積極性。

“以房養(yǎng)老”的方式在國外早已盛行，并且建立起了一個(gè)完善的服務(wù)體系。以美國為例。雖然美國的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國老年人依然以“以房養(yǎng)老”方式作補(bǔ)充。老年人將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，金融機(jī)構(gòu)每月給房主一筆固定的錢。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。一般情況下，信托公司也會(huì)參與其中，將銀行的房產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，分散銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。