遠(yuǎn)洋一方沙盤(pán)前躊躇的一家。 記者 李慧 攝
已經(jīng)好多年沒(méi)有見(jiàn)到這樣的情景了——樓市“金九銀十”黯然退場(chǎng)，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季反創(chuàng)成交新低，國(guó)內(nèi)100多個(gè)城市均價(jià)連跌兩月。10月份北京、上海、杭州等10大城市的住宅均價(jià)跌至今年3月以來(lái)最低……
不管是權(quán)威部門(mén)發(fā)布的報(bào)告，還是身邊隨處可見(jiàn)的樓盤(pán)廣告，都在昭示，房?jī)r(jià)確定開(kāi)始降了。由此衍生的種種現(xiàn)象開(kāi)始在我們生活中上演——以大型房企為代表的開(kāi)發(fā)商頻頻降價(jià)促銷(xiāo)，不惜以?xún)r(jià)換量來(lái)緩解資金壓力。越來(lái)越多的地產(chǎn)中介裁員、收縮戰(zhàn)場(chǎng)，甚至逃離。已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士悲觀預(yù)期，未來(lái)房?jī)r(jià)最大跌幅或?qū)⒊^(guò)50%。
但是，不管是距離老百姓的心理預(yù)期，還是黨中央國(guó)務(wù)院的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，當(dāng)前房?jī)r(jià)降幅還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
雖然房企也在變著花樣地促銷(xiāo)，但9月、10月份的樓市成交量相當(dāng)?shù)兔裕鄶?shù)消費(fèi)者依然在持幣觀望。在北京、上海等一線(xiàn)城市，市場(chǎng)上主流項(xiàng)目降幅非常有限，類(lèi)似三成、四成降幅的項(xiàng)目還是極個(gè)別的現(xiàn)象，多數(shù)購(gòu)房者關(guān)注的樓盤(pán)價(jià)格依然是量減價(jià)穩(wěn)，房?jī)r(jià)總體還處于下拐后的初期，雖然已經(jīng)加速下降，但降幅的進(jìn)一步擴(kuò)大還有待時(shí)間的驗(yàn)證。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶也在日前表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段。他特別強(qiáng)調(diào)，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
人們最想知道，這輪房?jī)r(jià)調(diào)整究竟是短期調(diào)整還是長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向？一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)調(diào)整周期長(zhǎng)短取決于三點(diǎn)：一是房企降價(jià)幅度，眼下這個(gè)幅度顯然還不具備誘惑力；二是貨幣政策的松緊度，只要政策依然從緊，降價(jià)預(yù)期就會(huì)存在；三是限購(gòu)及貸款門(mén)檻的高低，無(wú)資格或高成本都會(huì)限制購(gòu)房者入市。
市場(chǎng)總是捉摸不定，結(jié)果也常常出人意料，還不可避免地受到外在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響。更多的人將房?jī)r(jià)走勢(shì)歸結(jié)為多方博弈：開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈，開(kāi)發(fā)商與地方政府的博弈。也不乏有類(lèi)似“地方政府一旦抗不過(guò)去，政策就會(huì)放松”之說(shuō)。事實(shí)上，我們也看到，個(gè)別城市出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控政策松動(dòng)，以及一旦政策松綁，成交很快回暖等情況，可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在。
在北京，最近三個(gè)月的二手房市場(chǎng)成交量已接近2008年下半年市場(chǎng)最低迷時(shí)期的水平。有人不免拿今天的情況與三年前金融危機(jī)時(shí)做比較。但是，應(yīng)該看到，此輪調(diào)整與2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)因遭遇猝不及防的國(guó)際金融危機(jī)而陷入低迷不同。2008年房?jī)r(jià)可謂泥沙俱下，而當(dāng)下的房?jī)r(jià)調(diào)整并不均衡。以北京為例，10月份四環(huán)以?xún)?nèi)的樓盤(pán)價(jià)格多數(shù)不但沒(méi)有下降，反而出現(xiàn)了上漲。更為重要的是，此輪調(diào)控是我國(guó)政府主動(dòng)為之的行動(dòng)。鑒于中央對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析和掌控游刃有余，因此在目前情況下，即使部分開(kāi)發(fā)商因房?jī)r(jià)下跌而陷入困境，也不會(huì)動(dòng)搖政府繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的決心。溫家寶總理也一再重申，對(duì)房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，決不可能有絲毫動(dòng)搖。
筆者認(rèn)為，地產(chǎn)調(diào)控不能動(dòng)搖，也不該動(dòng)搖，尤其在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)去泡沫化初見(jiàn)成效之際，調(diào)控政策措施必須毫不放松、毫不猶豫地持續(xù)下去，直到保障房建設(shè)達(dá)到預(yù)期規(guī)模，直到房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)格。
何謂合理？銀監(jiān)會(huì)曾表示，即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌40%，我國(guó)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)覆蓋率仍然高于國(guó)際通行水平，中國(guó)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控。姑且將之作為合理價(jià)格的一種參考吧。
