分散的產(chǎn)權導致統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)難以實現(xiàn)，進而使統(tǒng)一管理受到滯肘。而采用商業(yè)地產(chǎn)信托的模式，將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主們的經(jīng)營權和管理權做集體信托，最終實現(xiàn)將多個業(yè)主變成一個業(yè)主，進行統(tǒng)一招商運營管理，在目前看來，似乎是結合國際經(jīng)驗與現(xiàn)實國情的較好處理辦法。有關專家就此建議，可根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的特點建立相應業(yè)委會，在多業(yè)主分散產(chǎn)權的情況下，房產(chǎn)的處置權仍留給業(yè)主，但經(jīng)營權和管理權集中進行商業(yè)地產(chǎn)信托，進而實現(xiàn)管理與資金融通的便利，為多業(yè)主的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展提供更多途徑。

日前，在由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)　委員會共同舉辦的“銷售型商業(yè)利弊分析與營運管理及金融創(chuàng)新研討會”上，來自業(yè)主、市場公司及物業(yè)、金融服務領域的多位權威代表和專家都就多業(yè)主的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營表達了自己的精辟看法與建議。

中國華鑫國際信托投資部副總經(jīng)理陳立洲認為，物權法、信托法出臺后，使得通過信托把零售小商戶的所有權、經(jīng)營權、收益權、管理權進行拆分成為可能，這就促使在商業(yè)信托領域可參考兩種模式。

一是財產(chǎn)分割的信托模式，在商業(yè)開發(fā)完后，直接把整個商業(yè)交給信托，確保商業(yè)的所有權統(tǒng)一在信托計劃里，開發(fā)商持有信托的份額，然后將信托份額賣給投資者。其好處在于所有權沒有分割，投資者只是持有信托份額，是收益權。雖然收益權轉(zhuǎn)讓在實際操作中曾經(jīng)面臨一定困難，而且信托公司在獲得商業(yè)所有權后是否有足夠的能力經(jīng)營好也尚待考證，但不管怎樣，這種模式方向?qū)⒈緛碛媱澚闶鄣纳虡I(yè)變成了有統(tǒng)一經(jīng)營權、管理權、所有權的業(yè)態(tài)模式，為日后商業(yè)的增值以及更多的運營管理提供了空間。

另一種是將所有權與經(jīng)營權分離的模式，在開發(fā)商將商鋪散賣時可考慮只賣房屋的所有權和收益權，而保留經(jīng)營權和管理權，繼而在開發(fā)商層面將經(jīng)營權和管理權轉(zhuǎn)讓給信托公司，這樣，只要房子存續(xù)，經(jīng)營權和管理權一直都在信托計劃里面不會打散，有利于統(tǒng)一管理。如果運作得好，業(yè)主在賣房子的所有權和收益權時，還可享受到因好的經(jīng)營與管理而帶來的高附加值。

陳立洲表示，信托與房地產(chǎn)有不解之緣，現(xiàn)階段雖然信托業(yè)務更多集中在住宅領域，但從長期來看，商業(yè)信托業(yè)務的級別更高，難度雖大，但長期收益也會更高，有較好的上升空間。當然，盡管金融創(chuàng)新為優(yōu)化銷售型商業(yè)的運營模式提供了可能的方向，但在具體執(zhí)行層面還面臨很多問題。如在當前法律框架下，信托資產(chǎn)的形成會產(chǎn)生額外稅費，增加執(zhí)行成本；而且國內(nèi)多數(shù)信托公司尚不具備ＲＥＩＴＳ的管理經(jīng)驗，投資人是否能夠給予信托公司以足夠　的信任，也仍然是個未知數(shù)。

對此，北京市中永律師事務所合伙人劉欣認為，金融創(chuàng)新盡管有助于解決銷售型商業(yè)所存在的問題，但這種工具性手段的實現(xiàn)必須建立在合法性的基礎上。

劉欣表示，商業(yè)散售確實有市場需求，一方面開發(fā)商有壓力，另一方面老百姓有這樣的投資需求，所以它一定有社會的現(xiàn)實意義。但在現(xiàn)實中，由于缺乏足夠有效的統(tǒng)一管理，失敗的案例很多。而且從現(xiàn)行法律的有關規(guī)定來看，很難將小業(yè)主的經(jīng)營權統(tǒng)一起來，除非有合約或契約。

“如果開發(fā)商想做這種物業(yè)，又一定要散售，那么就要從長計議，從負責任的角度來制定長久的計劃，有可能從一開始就引入信托計劃，當然這是針對新建的項目。而且，政府要積極發(fā)揮作用，畢竟大量閑置商業(yè)可能導致隱藏的社會問題，同時也是社會資源的浪費，需要政府通過積極立法等手段，讓業(yè)主有形成統(tǒng)一的意志的機會和場所，當然在形成統(tǒng)一意志的前提下，也要保護投資者的利益，這一定是相輔相成的。”劉欣說。（楊俠）