中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)環(huán)球在線消息：今年已注定是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不平靜的一年。從年初開始，中國(guó)老百姓陸續(xù)經(jīng)受了房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)論”、“百日巨變論”等各種論調(diào)的“轟炸”，但是，人們感受到的仍然是房?jī)r(jià)的高不可攀。
在住房交易量已經(jīng)普遍下降的形勢(shì)下，最近，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹又公開宣稱，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格將全面上調(diào)。其理由有三：一是建筑原材料價(jià)格大幅上漲；二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入底部，是資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)抄底的好時(shí)機(jī)；三是看好中國(guó)未來的經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)上漲是必然的。
就在這種“矛盾”的氛圍中，本刊記者采訪了著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰。他對(duì)潘石屹的論調(diào)持相反態(tài)度，并且明確表示，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面的周期性調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整才剛剛開始。
“熱賣”是投機(jī)的結(jié)果
《環(huán)球人物》：最近，萬科在上海等地又啟動(dòng)了新一輪降價(jià)潮，而潘石屹卻宣布SOHO中國(guó)地產(chǎn)旗下的樓盤全面提價(jià)，在當(dāng)前房地產(chǎn)成交量萎縮的形勢(shì)下，您怎么看待這個(gè)反差？
時(shí)寒冰：我們首先要區(qū)分開，萬科降價(jià)的是住宅，潘石屹宣稱漲價(jià)的是商業(yè)地產(chǎn)。盡管如此，潘石屹的漲價(jià)仍然不具有代表意義，就連潘石屹自己也承認(rèn)，單個(gè)項(xiàng)目的熱銷并不代表整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金困局有所改變。
住宅價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民眾的實(shí)際購(gòu)買力，下跌是必然的。商業(yè)地產(chǎn)由于其特殊性（商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)總量里面，相比住宅地產(chǎn)比重占得較小；這次國(guó)家調(diào)控的對(duì)象，也主要是針對(duì)住宅地產(chǎn)），會(huì)晚于住宅市場(chǎng)的調(diào)整。但是，需要注意的是，由于商業(yè)地產(chǎn)目前面臨空置率上升及招商難等問題，因此，投資商業(yè)地產(chǎn)也需要謹(jǐn)慎。
《環(huán)球人物》：潘石屹的三里屯SOHO項(xiàng)目因?yàn)椤盁豳u”而廣受關(guān)注，您認(rèn)為其熱賣的原因是什么？
時(shí)寒冰：其實(shí)，這里所說的“熱賣”，僅僅指的是三里屯SOHO的商業(yè)地產(chǎn)部分（商鋪和寫字樓），其住宅部分銷售仍然緩慢。8月29日《新京報(bào)》報(bào)道說：“7月12日批準(zhǔn)預(yù)售公寓目前登記售出58套，銷售人員表示還有將近400套可供選擇。”這則報(bào)道就是很好的答案。
至于三里屯SOHO商業(yè)地產(chǎn)部分所稱的“熱賣”，我認(rèn)為是投機(jī)的結(jié)果。雖然投機(jī)短期內(nèi)給開發(fā)商帶來了收益，但商業(yè)地產(chǎn)如果未來租不出去，利用率降低，將給這些投資、投機(jī)者帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，三里屯SOHO采取的是“散售”的銷售方式，也就是“一賣了之”。有業(yè)內(nèi)人士指出：“散售意味著商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)決策權(quán)將分散于各個(gè)小業(yè)主手中，意味著商場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃只是一紙空談。”
高房?jī)r(jià)已成無源之水
《環(huán)球人物》：您從2006年開始，每年都會(huì)推出《中國(guó)房事黑皮書》，那么，您認(rèn)為從2006年到今年的這3年里，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是怎樣的一個(gè)曲線？曲線的背后，說明了什么？
時(shí)寒冰：從2006年至今的3年中，全國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)上漲了一倍多。幾乎是一個(gè)直線上漲的行情。只有深圳、廣州等珠三角地區(qū)，房?jī)r(jià)實(shí)實(shí)在在地下跌了。
其實(shí)，我國(guó)從2005年3月起，就已經(jīng)開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，房?jī)r(jià)在調(diào)控聲中反而屢創(chuàng)新高。其主要原因有三：首先，地價(jià)在此期間大漲。地方政府通過“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣或掛牌）政策吸引開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，不斷抬高地價(jià)。其次，開發(fā)商為了追求自身利益最大化，囤積土地，延遲開發(fā)，導(dǎo)致土地出讓面積雖然很大，但有效供給的增加卻受到限制。開發(fā)商、炒房者等共同囤積大量住房，也進(jìn)一步減少了有效供給。再次，保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足。2006年4月的時(shí)候，還有70個(gè)地級(jí)以上城市未實(shí)施廉租住房制度，有些地方雖然實(shí)行了，但廉租房數(shù)量很少。這使得能夠抑制商品房?jī)r(jià)格上漲的一個(gè)重要力量被架空了。
《環(huán)球人物》：您最近推出了《中國(guó)房事黑皮書（2008）》，在您看來，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么特點(diǎn)？
時(shí)寒冰：今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的一個(gè)特點(diǎn)是，成交量極度萎縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。這說明，在房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離民眾實(shí)際購(gòu)買力的情況下，房?jī)r(jià)真的是漲不動(dòng)了，缺少購(gòu)買力支撐的房?jī)r(jià)已經(jīng)成了無源之水、無本之木。
《環(huán)球人物》：目前市場(chǎng)有兩種觀點(diǎn)：有人認(rèn)為房?jī)r(jià)調(diào)整明年年初到底，另外也有專家表示房?jī)r(jià)下調(diào)將是長(zhǎng)期趨勢(shì)，您認(rèn)為呢？
時(shí)寒冰：我認(rèn)為房?jī)r(jià)在經(jīng)過以成交量萎縮為特征的盤整階段后，很可能突然向下。尤其是在北京這樣的一線城市，房?jī)r(jià)未來調(diào)整的幅度會(huì)更深一些。
《環(huán)球人物》：您認(rèn)為國(guó)家最近發(fā)布的《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？
時(shí)寒冰：這一《通知》對(duì)開發(fā)商囤積土地的行為做了更明確的限制，這將加速現(xiàn)有土地的開發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)的有效供給，對(duì)房?jī)r(jià)具有明顯的抑制作用。
開發(fā)商仍在抱著幻想死挺
《環(huán)球人物》：目前北京的房?jī)r(jià)構(gòu)成包括哪幾部分？與國(guó)外大城市如紐約、倫敦的房?jī)r(jià)相比，北京的房?jī)r(jià)高嗎？
時(shí)寒冰：不僅北京，全國(guó)的房?jī)r(jià)構(gòu)成都大致相同。在我國(guó)目前的商品房成本構(gòu)成中，建筑成本其實(shí)很小，其余的絕大部分成本由三塊組成：一是土地出讓金；二是名目繁多的稅費(fèi)；三是由權(quán)錢交易導(dǎo)致的腐敗成本。
與國(guó)外大城市相比，中國(guó)的房?jī)r(jià)，尤其像北京這樣的一線城市的房?jī)r(jià)是非常高的。數(shù)據(jù)顯示，2008年3月份，美國(guó)新房銷售中間價(jià)為每套22.76萬美元。這個(gè)數(shù)據(jù)主要指獨(dú)棟房屋，即別墅，面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計(jì)算出來的美國(guó)住房的單價(jià)大約為7000元（人民幣）/平方米。2007年我國(guó)新住宅銷售的平均價(jià)格為3655元/平方米（毛胚房），如果加上裝修，單價(jià)大約在4100元/平方米左右。如果考慮到美國(guó)的房?jī)r(jià)是包含土地的，而我們的房?jī)r(jià)只有70年的土地使用權(quán)；再考慮到美國(guó)的人均年收入是我們的20倍左右，以及美國(guó)的社會(huì)保障機(jī)制要好于中國(guó)等等因素，可以說，北京、上海等地的房?jī)r(jià)早已和世界發(fā)達(dá)國(guó)家接軌。
《環(huán)球人物》：房地產(chǎn)市場(chǎng)目前資金緊張已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的重組、轉(zhuǎn)讓土地、甚至退地事件也在各個(gè)城市不斷地發(fā)生。這是不是說明目前的房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷一場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的調(diào)整？
時(shí)寒冰：是的。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)達(dá)到“是個(gè)房子都能賣，且賣出好價(jià)錢”的地步時(shí)，當(dāng)任何開發(fā)商都能賺取暴利時(shí)，說明這個(gè)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重問題了，必須促使這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的目的。
《環(huán)球人物》：您認(rèn)為目前房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題是什么？
時(shí)寒冰：目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最大的問題是沉浸在對(duì)暴利的追逐中不愿醒來，當(dāng)寒冬到來時(shí)，只有為數(shù)不多的開發(fā)商降價(jià)售房，絕大部分開發(fā)商仍在抱著幻想死挺。中國(guó)房?jī)r(jià)有必要來一次調(diào)整，讓這些開發(fā)商徹底清醒下來。
（來源：《環(huán)球人物》 編輯：劉一川）
