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投資海外房產(chǎn)已成為不少?lài)?guó)人的夢(mèng)想。然而，在巨額資金門(mén)檻、外匯管制、甄選物業(yè)耗費(fèi)時(shí)間精力，以及出租管理等復(fù)雜環(huán)節(jié)考驗(yàn)下，如何才能有效實(shí)現(xiàn)全球房地產(chǎn)投資夢(mèng)呢？

借助主投REITs(房地產(chǎn)投資信托)的證券投資基金，就可以繞開(kāi)這些復(fù)雜環(huán)節(jié)，參與帝國(guó)大廈、萬(wàn)豪酒店，甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒莊園的投資。而悠閑實(shí)現(xiàn)這個(gè)全球房產(chǎn)投資夢(mèng)的成本，最低只需要5000元。5000元起，便能參與全球不動(dòng)產(chǎn)投資，成為投資者進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)的另類(lèi)通道，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

國(guó)信證券基金分析師張紅霞分析，對(duì)國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，借助REITs，可以實(shí)現(xiàn)5000元低成本投資全球優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，不僅可以避免海外直接置業(yè)的諸多制約因素，而且可以享受到穩(wěn)定的分紅回報(bào)。

中國(guó)人已成美國(guó)房產(chǎn)第二大買(mǎi)家

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇、低利率融資成本、全球資本回流等諸多趨勢(shì)性因素，決定了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的確定性。今年以來(lái)，以中國(guó)為代表的全球富人移民潮，正在加速推漲美國(guó)樓市。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)6月發(fā)布報(bào)告顯示，來(lái)自中國(guó)買(mǎi)家已成為美國(guó)房產(chǎn)的第二大國(guó)際買(mǎi)家。不過(guò)，房地產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人士黃文偉表示，輕易去海外買(mǎi)房并不是最好的選擇，而以一個(gè)基金的方式進(jìn)去買(mǎi)REITs，其實(shí)優(yōu)于直接購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)投資。

黃文偉向記者分析指出，從海外置業(yè)角度看，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，投資REITs比直接投資海外不動(dòng)產(chǎn)更有優(yōu)勢(shì)。首先是解決了國(guó)內(nèi)投資者信息不對(duì)稱(chēng)的劣勢(shì)，赴海外選擇勘查物業(yè)耗費(fèi)時(shí)間精力，但REITs篩選物業(yè)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)；其次，各國(guó)稅收規(guī)定非常復(fù)雜，直接置業(yè)還面臨房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的收益風(fēng)險(xiǎn)，以及純投資性購(gòu)買(mǎi)的后續(xù)出租管理等問(wèn)題，REITs具有研究?jī)?yōu)勢(shì)和管理經(jīng)驗(yàn)。

提醒1 美國(guó)房地產(chǎn)基金看漲

不少投資者擔(dān)心，美國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，復(fù)蘇路程漫長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格仍在底部徘徊，目前借道國(guó)內(nèi)基金投資REITs是否是最好的時(shí)機(jī)？對(duì)此，海通證券認(rèn)為，目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期復(fù)蘇概率較大，其房地產(chǎn)價(jià)格和租金有望繼續(xù)回升，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司基本面盈利的改善。中長(zhǎng)期來(lái)看，目前投資REITs獲得較好收益的概率較大。彭博數(shù)據(jù)也顯示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)逐漸好轉(zhuǎn)的跡象，公寓型REITs今年第一季的租金收益年增率達(dá)5.4%，預(yù)估2012年全年的盈余增長(zhǎng)率可達(dá)10%~12%。

南京證券分析師陳東則分析，除了房地產(chǎn)升值因素，穩(wěn)定現(xiàn)金流分紅回報(bào)這一推動(dòng)REITs的另一個(gè)核心因素，也在繼續(xù)發(fā)酵。截至2012年一季度末，All REITs現(xiàn)金分紅回報(bào)率達(dá)到 4.29%，股票REITs的分紅回報(bào)為3.34%，同期標(biāo)普500指數(shù)的分紅收益僅2.14%，美國(guó)10年期國(guó)債收益率僅2.05%，REITs的分紅收益相對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯。

提醒2 投研團(tuán)隊(duì)是選擇關(guān)鍵

海外投資最常見(jiàn)的現(xiàn)象就是水土不服。好買(mǎi)基金研究中心認(rèn)為，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)出海投資，在研究覆蓋廣度和深度，以及一線信息收集與分析上，具有天然的短板。特別是全球房地產(chǎn)投資，更是一項(xiàng)強(qiáng)調(diào)投研本土化的課題，因此不是所有基金公司都能勝任。記者通過(guò)分時(shí)段對(duì)比基金凈值與業(yè)績(jī)基準(zhǔn)漲幅數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)：去年三、四季度先后開(kāi)始運(yùn)作的兩只全球房地產(chǎn)基金，“起了大早，趕了晚集”，均在時(shí)機(jī)選擇上出現(xiàn)較明顯的偏差。因此，投資者如何選擇國(guó)內(nèi)基金公司抄底海外房地產(chǎn)是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

國(guó)信證券基金分析師張紅霞分析，從現(xiàn)有各類(lèi)基金的實(shí)際運(yùn)作看，擁有良好的境外投資顧問(wèn)是比較關(guān)鍵的因素。好的境外投資顧問(wèn)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的投研團(tuán)隊(duì)，熟悉各個(gè)國(guó)家市場(chǎng)情況，能有效跨越制約國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)的信息障礙。記者發(fā)現(xiàn)，嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金在同類(lèi)基金中，是唯一聘任了境外投資顧問(wèn)――德意志投資管理美洲公司。該機(jī)構(gòu)是美國(guó)證券交易委員會(huì)注冊(cè)投資顧問(wèn)。