自上周以來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅的傳言再次彌漫樓市，是否是“狼來(lái)了”至今仍無(wú)定論，不過(guò)業(yè)內(nèi)普遍共識(shí)是此次風(fēng)傳物業(yè)稅并不是空穴來(lái)風(fēng)，而是樓市高房?jī)r(jià)引發(fā)的業(yè)內(nèi)對(duì)嚴(yán)厲政策調(diào)控的預(yù)期。即使物業(yè)稅無(wú)法短期現(xiàn)身，首付提高至五成、利率上浮110%等利器也會(huì)起到調(diào)控樓市的目的，只要政府想限制就定有方法，樓市步入轉(zhuǎn)折期未必不可期待。截至昨日下午消息，二套房首付五成，利率上浮110%已正式公布，北京樓市將何去何從？
物業(yè)稅征收傳言再次有頭無(wú)尾
4月8日，一則物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息再一次“飄過(guò)”，開(kāi)啟了繼今年“兩會(huì)”之后再一輪物業(yè)稅討論熱潮的序幕。
當(dāng)日，有媒體引用來(lái)自業(yè)內(nèi)人士通過(guò)微博發(fā)布的信息稱(chēng)，“物業(yè)稅開(kāi)征通過(guò)建設(shè)部審批，通過(guò)財(cái)政部和國(guó)務(wù)院的概率很大，試點(diǎn)地區(qū)京滬深渝，發(fā)起地點(diǎn)重慶。稅率按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后按1.2%-1.5%征收。”
“煞有介事”的信息傳遞出后，同日，一直有風(fēng)聲將開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”的滬上也傳遞出政府較為“曖昧”的信息：上海市住房保障和房屋管理局新聞發(fā)言人回應(yīng)稱(chēng)，“在房產(chǎn)保有階段征稅，要經(jīng)國(guó)家層面定，地方應(yīng)貫徹執(zhí)行好。如果有關(guān)部門(mén)正在做一些研究也是完全正常的。房管部門(mén)雖不是稅收征管的主管部門(mén)，但如果政策出臺(tái)，我們會(huì)積極配合貫徹落實(shí)好。”
這則官方回應(yīng)信息被業(yè)內(nèi)解讀為，上海官方承認(rèn)了類(lèi)物業(yè)稅的房產(chǎn)保有稅正在可行性研究階段。不過(guò)，截至目前記者尚沒(méi)有證實(shí)物業(yè)稅或者類(lèi)似物業(yè)稅出臺(tái)的確切信息。
4月8日物業(yè)稅開(kāi)征傳言之后，有媒體報(bào)道，住建部政策研究中心副主任秦虹出面表示，對(duì)“物業(yè)稅方案已在住建部獲批”的傳言“聽(tīng)說(shuō)了，但不清楚”。住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)沈建忠則表示不知道此事。此輪物業(yè)稅出臺(tái)的消息似乎有如此前一樣有頭無(wú)尾。
物業(yè)稅傳言始于樓市“異常”？
“物業(yè)稅”“空轉(zhuǎn)”六年開(kāi)而不征，卻在近來(lái)變得異常敏感。一直提議開(kāi)征物業(yè)稅的財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康對(duì)于此輪物業(yè)稅傳言再起并沒(méi)有發(fā)表太多意見(jiàn)，他對(duì)記者表示，這個(gè)問(wèn)題主要看業(yè)務(wù)主管部門(mén)的意見(jiàn)。
而作為一直向政府提議開(kāi)征物業(yè)稅的專(zhuān)家，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為，此輪物業(yè)稅傳言再起，并不是空穴來(lái)風(fēng)，而是近階段的樓市“異常”引起的業(yè)內(nèi)對(duì)政策調(diào)控的預(yù)期。對(duì)于現(xiàn)在樓市的問(wèn)題，中央決策層有很清晰的認(rèn)識(shí)。
劉桓認(rèn)為，自3月15日“兩會(huì)”結(jié)束后，北京接連出現(xiàn)地王，目前一線(xiàn)城市的地價(jià)已經(jīng)翻倍，炒房團(tuán)深入三線(xiàn)城市抄底，部分城市地區(qū)樓市價(jià)格倒掛等“不正常”的現(xiàn)象突出。
目前，下手治理應(yīng)該從消費(fèi)者的盲目購(gòu)買(mǎi)開(kāi)始，規(guī)范購(gòu)買(mǎi)，規(guī)范投資，防止這種行為助漲開(kāi)發(fā)商氣焰。一個(gè)基本原理是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該從蓋房、買(mǎi)房、擁有房產(chǎn)環(huán)節(jié)都征收稅款。而現(xiàn)階段，在擁有房產(chǎn)環(huán)節(jié)并沒(méi)有征稅，這就使得部分投資客無(wú)成本地破壞了市場(chǎng)的供求關(guān)系。
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全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專(zhuān)家委員會(huì)委員郭松海也認(rèn)為，在目前的情勢(shì)下，應(yīng)該盡快開(kāi)征物業(yè)稅。
開(kāi)征“消費(fèi)稅”或帶高房?jī)r(jià)
雖然，業(yè)內(nèi)對(duì)物業(yè)稅呼聲較高，但是按照立法程序，物業(yè)稅出臺(tái)需走人大立法程序，短期內(nèi)難以落實(shí)。而目前，個(gè)別城市出現(xiàn)的物業(yè)稅“替身”也呼之欲出，上海在研究開(kāi)征的“房產(chǎn)保有稅”和重慶提到的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”都被業(yè)內(nèi)解讀為疑似“物業(yè)稅”。
不過(guò)記者采訪(fǎng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家了解到，對(duì)于上海提到的“保有稅”實(shí)質(zhì)為一種財(cái)產(chǎn)稅，但是按照目前字面的理解，是對(duì)持有物業(yè)環(huán)節(jié)征稅，可以起到類(lèi)似物業(yè)稅的作用。但重慶提到的針對(duì)高端物業(yè)開(kāi)征的“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”則是一種對(duì)消費(fèi)行為的征稅。我國(guó)在1987年，曾經(jīng)對(duì)購(gòu)買(mǎi)彩電在消費(fèi)環(huán)節(jié)征稅。有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，在消費(fèi)環(huán)節(jié)征稅，只會(huì)把稅費(fèi)再轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，房?jī)r(jià)也會(huì)越征越高。
截至目前，業(yè)內(nèi)還沒(méi)有針對(duì)這兩種征稅的具體方案。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)宣傳負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，目前沒(méi)有更多關(guān)于保有稅的信息可以發(fā)布。
爭(zhēng)議：物業(yè)稅還是一派“亂相”
對(duì)于“空轉(zhuǎn)”六年的物業(yè)稅，接受記者采訪(fǎng)的多位專(zhuān)家表示，國(guó)內(nèi)已經(jīng)到了開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)，雖然技術(shù)層面繁瑣，但并非是不能夠解決的問(wèn)題。而一直在是不是“開(kāi)征”問(wèn)題上都沒(méi)有定論的物業(yè)稅，至今沒(méi)有任何出自官方口徑的參考方案。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家各有自己的提議，物業(yè)稅還是一派難以總結(jié)的亂相。
首先從征收對(duì)象上來(lái)講，業(yè)內(nèi)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目、豪宅別墅、普通住宅的征收順序并未達(dá)成共識(shí)。有專(zhuān)家認(rèn)為應(yīng)該從商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始征收，逐步推廣，而反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，在目前樓市“異常”的情況下，只征收商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法抑制住宅市場(chǎng)的房?jī)r(jià)。
而對(duì)于稅率的制定更是“五花八門(mén)”。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓認(rèn)為，物業(yè)稅率應(yīng)該在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1.5%左右。而郭松海建議采用幅度比例稅率，如0.1%至2%，中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等實(shí)際情況，確定本地區(qū)具體稅率。而4月8日，物業(yè)稅開(kāi)征傳言中提及“稅率按照買(mǎi)房時(shí)合同價(jià)打七折后按1.2%-1.5%征收。”
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征稅手續(xù)繁瑣但具可行性
物業(yè)稅的可行性亦是業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，但是多數(shù)財(cái)稅專(zhuān)家都認(rèn)為，在具體操作層面并不存在太大問(wèn)題。
據(jù)媒體報(bào)道，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在“兩會(huì)”后赴滬，調(diào)研如何貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控四項(xiàng)措施，討論重點(diǎn)之一是在上海實(shí)際征收物業(yè)稅的可行性。當(dāng)時(shí)專(zhuān)家透露，因物業(yè)稅準(zhǔn)備工作涉及房籍信息、評(píng)估、政策制定等多個(gè)領(lǐng)域，其征收難度大，時(shí)間點(diǎn)也不會(huì)太早。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓解釋物業(yè)稅征收程序表示，征收物業(yè)稅要涉及房管部門(mén)、銀行、稅務(wù)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等多個(gè)部門(mén)，確實(shí)是繁瑣系統(tǒng)工程。
首先征收稅率要以房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，而不同城市、不同地區(qū)、不同樓層、朝向評(píng)估均有不同，這要制定一定的基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)。此外，還涉及到在房管部門(mén)、銀行調(diào)查被征收對(duì)象的資產(chǎn)狀況的手續(xù)等等。
不過(guò)劉桓認(rèn)為，雖然技術(shù)手續(xù)上比較繁瑣，可以通過(guò)試點(diǎn)開(kāi)始征收，很多問(wèn)題是在物業(yè)稅真正開(kāi)征后，根據(jù)實(shí)際情況逐步完善的，而不開(kāi)征永遠(yuǎn)面臨問(wèn)題。
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物業(yè)稅能否抑制房產(chǎn)投資有爭(zhēng)議
雖然，物業(yè)稅一直引起熱議，但是其調(diào)控入市的效果，業(yè)內(nèi)存在分歧。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅不持樂(lè)觀態(tài)度，其認(rèn)為，物業(yè)稅解決不了北京的高房?jī)r(jià)問(wèn)題。陳云峰表示，物業(yè)稅的稅率不過(guò)是1%到2%，而二手房營(yíng)業(yè)稅有5%，一個(gè)中介在一個(gè)二手房的轉(zhuǎn)賣(mài)過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅加契稅，加5%的中介稅，可以達(dá)到11%，此舉均沒(méi)有能夠阻擋高房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，而1%到2%的物業(yè)稅調(diào)控高房?jī)r(jià)，并不現(xiàn)實(shí)。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也有擔(dān)心，物業(yè)稅出臺(tái)調(diào)控效果不佳，則更使得這一政策利器置于非常尷尬境地。
“根據(jù)國(guó)外政策經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)情況考評(píng)，物業(yè)稅必然起到一定的調(diào)控作用，”劉桓認(rèn)為，在持有環(huán)節(jié)征稅，必然打擊到部分投資客，即便是資金實(shí)力雄厚的炒房客，在物業(yè)稅開(kāi)征后，其也要核算一下投資回報(bào)率。
由于樓市所處地域、價(jià)格復(fù)雜，粗略估算，一個(gè)評(píng)估價(jià)值為100萬(wàn)元的兩居室，按照1.5%征收物業(yè)稅，其年度繳稅將達(dá)到1.5萬(wàn)元，這是業(yè)主的持有成本。而目前100萬(wàn)元可能對(duì)應(yīng)的區(qū)域租金價(jià)值，按月租2000元計(jì)算，其年租金收益為2.4萬(wàn)元，物業(yè)稅持有成本占據(jù)租金收益成本的60%以上。
劉桓認(rèn)為，物業(yè)稅的力度足以抑制投資情緒，對(duì)投資客的心理起到調(diào)節(jié)、改善目前樓市的供求關(guān)系。
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鏈接：物業(yè)稅一詞始于2003年
1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起開(kāi)始實(shí)行。
這里的房產(chǎn)稅，與物業(yè)稅并不同概念，是1986年就在我國(guó)開(kāi)征的一個(gè)稅種。房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅中的個(gè)別財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象只是房屋，征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性房屋；對(duì)于自用的按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，對(duì)于出租房屋按租金收入征稅。
2003年10月份，在中共十六屆三中全會(huì)上，開(kāi)征物業(yè)稅的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)了全會(huì)的公報(bào)，其措詞表述為“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。
有報(bào)道稱(chēng)，其實(shí)早在2003年5月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作，被成為“空轉(zhuǎn)”，但至今未啟動(dòng)征收。
根據(jù)相關(guān)專(zhuān)家解讀，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，然后借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。其不可少的內(nèi)容是，改變現(xiàn)行的按照原值扣除一定比例的征收方法，而是按照一定年限的評(píng)估價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)征稅。
目前，物業(yè)稅遲遲未正式出臺(tái)之時(shí)，地方變異的家族稅種已經(jīng)“猶抱琵琶半遮面”，如上海正在研究的房產(chǎn)保有稅，也是類(lèi)似在持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的地方稅種；而重慶擬試行的特別房產(chǎn)消費(fèi)稅，則與物業(yè)稅有一定差別，是對(duì)高端物業(yè)消費(fèi)行為的一種消費(fèi)稅，有稅務(wù)專(zhuān)家認(rèn)為，這種稅類(lèi)似一種罰款。
