中國日報(bào)網(wǎng)消息：據(jù)南方網(wǎng)報(bào)道，“按照現(xiàn)在的競買條件，符合相關(guān)規(guī)定的房地產(chǎn)企業(yè)大約只有8家，金融機(jī)構(gòu)也只有5家左右。”2月2日，SOHO中國董事長潘石屹向本報(bào)記者表示，這樣苛刻的條件不符合《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號(hào)令）中土地公開出讓時(shí)不得設(shè)置限制性條件的相關(guān)規(guī)定。
“《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中明確規(guī)定，商業(yè)銀行和證券公司不得投資非自用不動(dòng)產(chǎn)，中服地塊的掛牌文件把聯(lián)合體中金融機(jī)構(gòu)的范圍設(shè)定為中國銀監(jiān)會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)和中國保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的金融企業(yè)，有違反相關(guān)法律法規(guī)之嫌。”2月2日，一向犀利的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在接受本報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)如是直言。
中服地塊似乎正在陷入一場是否觸及“政策紅線”的討伐之中。
根據(jù)北京市國土資源局下發(fā)的中服地塊掛牌文件，“本次出讓宗地的競買人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)組成的聯(lián)合體，其中：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)和中國保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)等國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)，且注冊資本不少于50億元人民幣，并在聯(lián)合體中絕對控股；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊資本不少于30億元人民幣。”
“30億元門檻”困惑
在潘石屹看來，具有一級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房企可能不在少數(shù)，但注冊資本金能達(dá)到30億元的卻屈指可數(shù)。
“國內(nèi)民營資本很難達(dá)到這個(gè)規(guī)模，而外資在這么短的時(shí)間內(nèi)追加注冊資本金也基本沒有可能。”潘石屹向記者描述了整個(gè)外資進(jìn)入的過程。“首先必須要有土地，然后去國家發(fā)改委立項(xiàng)，經(jīng)外經(jīng)貿(mào)批復(fù)后到外匯管理局驗(yàn)資并開立賬戶，這個(gè)時(shí)候才能知道被允許進(jìn)來多少錢，之后才能到工商管理部門辦理工商執(zhí)照。”
據(jù)了解，中服地塊掛牌的公示時(shí)間為2月22日至3月8日。此前，北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠在接受本報(bào)記者電話采訪時(shí)曾指出，“可以追加注冊資本金，一個(gè)星期就能完成。”
任志強(qiáng)也認(rèn)為，這個(gè)時(shí)候走追加注冊資本金的路子很難。“特別是上市公司，追加注冊資本金需要通過股東大會(huì)以及中國證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，哪有那么容易。”
潘石屹認(rèn)為，就中服地塊而言，30億元的注冊資本金是橫亙在所有民企與外資企業(yè)面前基本不可逾越的困難。“據(jù)我了解，目前房企符合條件的只有8家左右，金融機(jī)構(gòu)也就四五家。”
記者也通過多方渠道以及相關(guān)資料了解到，2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中，大約有六家左右注冊資本金“不低于30億元”，它們分別是：萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)以及新湖中寶，另外，中國建筑和中國鐵建兩大綜合類建筑企業(yè)的注冊資本金也超過30億元。因?yàn)殂y行業(yè)和證券公司不能投資非自用不動(dòng)產(chǎn)，符合注冊資本金不低于50億元的金融機(jī)構(gòu)基本只有中國人保、中國太保、中國平安、中國人壽以及平安信托。核心提示：就中服地塊而言，30億元的注冊資本金，是橫亙在所有民企與外資企業(yè)面前基本不可逾越的困難。
一個(gè)公開出讓地塊的“競買陣營“實(shí)際上已成了一組“8家房企＋5家金融機(jī)構(gòu)”的自由組合。
“這個(gè)條件可以說非常苛刻。”潘石屹認(rèn)為，這不符合國土資源部有關(guān)土地招拍掛制度的相關(guān)規(guī)定。
據(jù)了解，2007年11月1日開始實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部第39號(hào)令）第十一條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。這意味著通過招拍掛途徑出讓的地塊將不再會(huì)出現(xiàn)人為的限制性條件，投資者只要符合在法律、法規(guī)規(guī)定的情況下都可以參與土地的競買。
任志強(qiáng)也認(rèn)為，“沒什么道理”。他指出，注冊資本金這個(gè)概念是中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的結(jié)果，以凈資產(chǎn)或者總資產(chǎn)來作為門檻可能更為妥當(dāng)。
“為什么要金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)？”
土地出讓的掛牌文件嚴(yán)謹(jǐn)性非常重要，然而，在任志強(qiáng)看來，這本多達(dá)上百頁的中服地塊掛牌文件出現(xiàn)了一個(gè)“致命傷”。
“《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》都有明文規(guī)定，商業(yè)銀行和證券公司不得投資非自用不動(dòng)產(chǎn)，中服地塊的掛牌文件怎么能把聯(lián)合體中金融機(jī)構(gòu)的范圍設(shè)定為中國銀監(jiān)會(huì)、中國證監(jiān)會(huì)和中國保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的金融企業(yè)呢？”任志強(qiáng)反問。
《商業(yè)銀行法》第43條規(guī)定，“商業(yè)銀行在我國境內(nèi)不得投資于非自用的不動(dòng)產(chǎn)，但可投資于自用的不動(dòng)產(chǎn)“。2002年3月1日施行的《證券公司管理辦法》第32條規(guī)定：“證券公司不得興辦實(shí)業(yè)，不得購置非自用不動(dòng)產(chǎn)”。
雖然去年12月25日公布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法（草案）》中，不動(dòng)產(chǎn)投資被明確劃分為基礎(chǔ)設(shè)施和非基礎(chǔ)設(shè)施兩大類。但中國保監(jiān)會(huì)主席吳定富今年1月12日在接受媒體采訪時(shí)也公開表示，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)細(xì)則有望于近期出臺(tái)，屆時(shí)保險(xiǎn)資金將不允許投資居民住宅、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)等項(xiàng)目。
針對于此，有媒體甚至直言，中服地塊競買規(guī)則在公然“撞”政策紅線。
而對于金融機(jī)構(gòu)絕對控股聯(lián)合體，任志強(qiáng)也頗有微辭。
“誰控股誰主管誰作主。我就不明白，房地產(chǎn)的事要金融機(jī)構(gòu)來管。”任志強(qiáng)指出，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)專業(yè)為主，金融機(jī)構(gòu)又不懂房地產(chǎn)。如果一家房企錢不夠，幾家行不行，奧運(yùn)場館也是聯(lián)合體的操作模式，沒有必要非得金融機(jī)構(gòu)來參與。
任志強(qiáng)認(rèn)為，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合的競買條件實(shí)在說不過去。“掛牌文件中沒有規(guī)定聯(lián)合體一定是以成立公司的形式存在，只要有協(xié)議就能投標(biāo)，而且只需要聯(lián)合體的任何一方參與投村就可以，聯(lián)合體各方也是以獨(dú)立法人身份各自簽訂土地出讓合同和土地補(bǔ)償協(xié)議，加之，即使是成立了聯(lián)合體的公司，拿到地后金融機(jī)構(gòu)將股份轉(zhuǎn)讓行不行。這樣，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合還有什么意義。”核心提示：就中服地塊而言，30億元的注冊資本金，是橫亙在所有民企與外資企業(yè)面前基本不可逾越的困難。
任志強(qiáng)表示出非常納悶，“土地出讓與金融機(jī)構(gòu)有什么關(guān)系？”
應(yīng)該拍賣？
同樣受到質(zhì)疑的還有中服地塊掛牌的出讓方式。
“像中服地塊這樣核心地段的土地，就應(yīng)該拿出來拍賣，價(jià)格舉得越高越好。”任志強(qiáng)認(rèn)為，全世界都這樣，核心區(qū)域都是高地價(jià)高房價(jià)。政府可以拿著高地價(jià)高房價(jià)所創(chuàng)造的收入去做好非核心區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及保障性住房，這樣各得其所。“為什么非要黃金賣一個(gè)白菜價(jià)格？”
在任志強(qiáng)看來，拍賣方式雖然容易產(chǎn)生地王，但是并不是所有“地王”都不正常。“2009年北京豐臺(tái)、長陽這些郊區(qū)產(chǎn)生地王，是因?yàn)橥恋毓?yīng)不足。要是土地供應(yīng)充足，郊區(qū)就不會(huì)出現(xiàn)地王。然而，中服地塊這種地塊，即使是土地供應(yīng)充足的情況下，其核心位置決定了它應(yīng)該是地王。”而中服地塊的出讓方式和競買條件，恰恰是將最核心地段的地塊作出了限制性，不讓它拿最高的地價(jià)。
當(dāng)記者問及潘石屹如果按照目前的競買條件，中服地塊的成交價(jià)會(huì)在什么樣一個(gè)范圍，他笑言，“那就是50億了，因?yàn)榉线@個(gè)條件的全世界也只有一家。”
根據(jù)北京中原三級(jí)市場研究部的預(yù)測，中服地塊樓面價(jià)應(yīng)突破3萬元每平方米。成交總價(jià)應(yīng)在120億左右。
此外，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，對于如此核心的地塊，政府卻選擇了設(shè)定限制性條件和掛牌方式的做法，可能也有難言之隱。
但任志強(qiáng)認(rèn)為，無論中服地塊最終花落誰家，但就土地一級(jí)開發(fā)利潤而言，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)是贏家了。
有業(yè)內(nèi)人士算過一筆賬，按照現(xiàn)在50億元的起拍價(jià)，該地塊的樓面價(jià)已達(dá)1．5萬元每平方米，按8％計(jì)算，其土地一級(jí)開發(fā)利潤已有400元每平方米，如果業(yè)界預(yù)期最終成交價(jià)翻倍，那么，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在該地塊的土地一級(jí)開發(fā)利潤也會(huì)增至800元每平方米，該項(xiàng)目建筑面積約為32．7萬平方米。如此算來，也會(huì)是一筆可觀的利潤。
據(jù)了解，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在該項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)中的投入大約為10億元左右。
（來源：南方網(wǎng) 編輯：歐葉）
