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昨天，市住建委就《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案登記管理辦法》（征求意見稿）和《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》（征求意見稿）開始在北京建設(shè)網(wǎng)（www.bjjs.gov.cn）向社會公開征求意見。今后，業(yè)主大會將作為實體組織，收繳小區(qū)公共部分收益、物業(yè)費，同時代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽署服務(wù)協(xié)議，繳納物業(yè)費，發(fā)放業(yè)委會成員工資、津貼等。為保證其透明，《暫行辦法》要求業(yè)主大會必須建年度公示和審計制度。

另外，如果業(yè)主欠物業(yè)費，業(yè)主大會可按約定公示欠費業(yè)主姓名、收取滯納金等。

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案登記管理辦法（征求意見稿）

北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法（征求意見稿）

■物業(yè)費收繳

業(yè)主大會負責收取

現(xiàn)狀：市住建委表示，當前物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是與每戶業(yè)主簽訂單獨的物業(yè)服務(wù)合同。造成物業(yè)服務(wù)合同主體的錯誤，為物業(yè)服務(wù)欠費糾紛的解決埋下隱患。

變化：《資金管理暫行辦法》規(guī)定，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括物業(yè)服務(wù)資金、住宅專項維修資金、物業(yè)共用部分經(jīng)營收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定分攤的費用、業(yè)主大會的其他合法收入。小區(qū)業(yè)主大會成立并登記后，可到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶，分類存儲業(yè)主共有資金。

據(jù)記者了解，此前，市住建委已允許業(yè)主大會申領(lǐng)組織機構(gòu)代碼證書，刻制印章，在銀行開立業(yè)主大會賬戶管理業(yè)主共有資金，使得業(yè)主大會有了“法人”資格（實體組織），并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。因此，以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費，可以以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會，再劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司。同時，過去業(yè)主們繳存的住宅專項維修資金，今后也能直接劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會的賬戶中，使用起來更加方便。

公示欠繳業(yè)主名單

現(xiàn)狀：據(jù)了解，因前期物業(yè)交接不到位、物業(yè)服務(wù)參差不齊，以及收繳停車費等問題，業(yè)主常以拒繳物業(yè)費與物業(yè)公司對峙，拒繳物業(yè)費屢見不鮮。

變化：《資金管理暫行辦法》明確，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分攤費用，業(yè)主大會應(yīng)當及時催繳。業(yè)主拖欠專項維修資金的，由業(yè)主大會開戶銀行負責催繳。全體業(yè)主應(yīng)當在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費的追繳辦法，包括公示欠費業(yè)主名單、限制欠費業(yè)主共同管理的權(quán)利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。

去年，市住建委發(fā)布的《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》示范文本中曾規(guī)定，長期欠繳物業(yè)費的業(yè)主，可公示其欠繳費用及門牌號。若仍不繳納的，業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)委會可領(lǐng)取工資

建立年度預(yù)算制度

現(xiàn)狀：業(yè)主大會不能向業(yè)委會成員發(fā)放工資等福利。

變化：業(yè)委會成員在不久的將來，將可以領(lǐng)工資和補貼，這是第一次以文件形式予以明確。

《資金管理暫行辦法》規(guī)定，業(yè)主共有資金的賬戶中的資金，可用來支付包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務(wù)、審計、承接查驗、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理等費用。住建委相關(guān)負責人表示，業(yè)委會成員的福利標準則應(yīng)當由全體業(yè)主來約定。

此外，如果共有部分收益不夠合理支出的，不足部分由業(yè)主分攤，存入業(yè)主共有資金賬戶中。

■資金的監(jiān)管

現(xiàn)狀：多數(shù)業(yè)主大會財務(wù)制度相對薄弱，處于無人監(jiān)管的或監(jiān)管不夠的狀態(tài)。

變化：《資金管理征求意見稿》規(guī)定，業(yè)主大會要依法建立業(yè)主共有資金財務(wù)管理制度，聘請專門的財務(wù)管理人員，建立財務(wù)檔案，從制度和人員上保障資金安全。

此外，業(yè)主大會必須建立年度預(yù)決算制度、年度公示制度、資金查詢制度和年度審計制度，保障業(yè)主的知情權(quán)和業(yè)主共有資金管理和使用的透明。

業(yè)主大會還須設(shè)立專門機構(gòu)，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。業(yè)主大會具有法律責任，業(yè)主大會及其工作人員侵占、挪用業(yè)主共有資金的，相關(guān)業(yè)主可以向人民法院起訴。

■印章管理

印章明確用途

《備案登記管理辦法》首次明確了業(yè)主大會印章使用范圍（見下表）。且使用業(yè)主大會印章應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主共同決定。監(jiān)事會主任應(yīng)當負責保管業(yè)主大會印章，印章使用后，監(jiān)事會保管全體業(yè)主共同決定形成的書面決議或?qū)唧w事項的授權(quán)委托書。監(jiān)事會應(yīng)當按照業(yè)主大會確定的職責和監(jiān)事會工作規(guī)程開展工作，監(jiān)事會成員不得擔任業(yè)委會委員，不得干涉業(yè)主委員會的日常工作。

選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；籌集、管理和使用專項維修資金；決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益；申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；對業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟；管理規(guī)約約定應(yīng)當使用業(yè)主大會印章的其他事項。

來源：京華時報 編輯：馬原