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保障房怎么建？

“十二五”規(guī)劃提出，未來五年開工建設3600萬套保障房項目，使保障性住房覆蓋面達到20%。如此規(guī)模的保障房政策畫卷，“錢”和“地”成為市場最為關心的核心問題。

其實，在2006年所公布的“十一五”規(guī)劃綱要中并未涉及保障性安居工程的指標體系，而“十二五”不僅將其列為“必須完成的”約束性質(zhì)指標，還從零一躍到“3600萬”。

地方官：保障房“重負”

據(jù)測算，興建3600萬套保障性住房大約需要5萬億元人民幣。

錢從哪里來，成為保障房建設的第一股驅(qū)動力。來自官方的聲音顯示，預計今年來自中央的資金扶持將超過1000億元。但是，目前并未公布省級配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會資金 的資金份額。

在此前的3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，今年所計劃開工建設經(jīng)適房和兩限房約200萬套，所需5000億元資金，將主要由社會機構(gòu)通過市場運作方式來解決。今年400萬套棚戶區(qū)改造所需要的年度投資，也在5000億元左右，其中，中央將提供400億元左右的資金支持，省和市縣也要拿出一定的資金來支持棚戶區(qū)改造。中央和地方政府補助以后，由工礦企業(yè)和被改造的職工籌集的，大約有3400億元。

“總體算下來，完成今年1000萬套的任務，有8000多億元是通過社會機構(gòu)的投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集來的，剩余的5000多億元的資金，將由中央、省級和市縣政府通過各種渠道來籌集。”

來自住建部的指示堅決，身背大量保障房建設任務的地方當局深感負重。

以廣東為例，廣東分配到的任務為31萬套，其中廉租房4.79萬套、經(jīng)適房3.08萬套、公租房9.28萬套、限價房11.5萬套，棚戶區(qū)改造2.35萬套。該省住房建設廳的一位官員認為，即便像廣東這樣的經(jīng)濟大省，要完成這31萬套任務，來自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。

來自公開的報道稱，在各市，保障性住房的資金來源主要包括土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益、財政補貼和銀行貸款等。土地出讓金凈收益計算復雜，在部分市縣甚至為負數(shù)；住房公積金增值收益也不會太多；商業(yè)銀行的趨利性又決定了對保障性住房貸款的積極性不高。這必將導致各市財政的壓力很大。原本依靠土地出讓金的土地財政，也將減少。

開發(fā)商：有利可圖+“政府公關”

正當政府躊躇時，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始試探性進入這個原本不愿觸及的領域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規(guī)劃保障房建設框架協(xié)議。未來5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設投資約200億元。

這是今年以來，第一家與政府簽訂保障房建設框架協(xié)議的上市房企。有預測說，中天城投的200億元投資或可帶來16億元凈利潤。

截至3月25日，目前已公布年報的49家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過70%已經(jīng)或?qū)⒁e極參與保障性住房建設。萬科預計2011年保障房開工目標超過200萬平方米，今年萬科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項目類別就是保障房項目。

招商、金地、保利、遠洋、綠城、首創(chuàng)等一線房企均將保障房開發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點，并積極在全國各地尋求保障房開發(fā)項目。非上市公司綠地集團也透露，2011年保障房建設將占綠地開發(fā)總量的30%，累計投資將達500億元。

大多數(shù)研究者認為，目前保障房市場規(guī)模大，風險低，優(yōu)惠多，在市場低迷時房企愿意參加此類項目建設。不過，也有一些市場聲音認為，企業(yè)參加保障性住房建設除了保護基本利潤之外，意在建設良好的“政府公關”。

萬科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說，建保障房只要給我1塊錢利潤就夠了。為什么給1塊錢利潤？這樣就可以對股東說，我們做這個項目沒有虧錢。”

此前就有市場人士告訴《中國經(jīng)濟周刊》，目前在市場不景氣的情況下，企業(yè)參加保障房建設除了能維持一定利潤，還能“拉近”和政府的關系。而和政府關系融洽將直接有利于在當?shù)氐陌l(fā)展。

3月28日，《中國經(jīng)濟周刊》記者統(tǒng)計滬深股市所有涉及“保障房概念”上市公司，共計21只。來自Wind概念指數(shù)的統(tǒng)計，“保障性住房指數(shù)”(該指數(shù)概念包括參與保障性住房建設、供給的上市公司)收于1035.78點。該指數(shù)從2011年1月27日最低853.58點一路攀升至此。

金融資本：投資新出路

原本房地產(chǎn)開發(fā)的主力——商業(yè)銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而表態(tài)緩慢。

建設銀行副行長朱小黃的觀點認為，按照商業(yè)原則辦理，平臺貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問題上，銀行有社會責任，可以薄利，可以讓利。但銀行考慮的是樓盤能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風險可控。他表示可讓出部分利益但堅持商業(yè)化運作。

就在一些金融機構(gòu)還在揣摩之際，政策性銀行率先動手。有報道稱國家開發(fā)銀行 (下稱“國開行”)已經(jīng)向國務院遞交了一份解決保障房項目資本金問題的方案，建議特批一定規(guī)模國開行金融債的發(fā)債額度以建立專項基金。該方案建議，國開行在2011年約1萬億的發(fā)債額度之外，還能獲得國務院特批發(fā)債額度，以設立一筆專項基金，專門為保障房項目提供資本金貸款。

此外，在兩會期間，全國政協(xié)委員、研祥高科技控股集團董事會主席陳志列公開表示，研祥已經(jīng)決定拿出10億元資金，用于支持保障性住房的建設。

全國社會保障基金理事會理事長戴相龍表示，2011年社保基金主要會增加對社會保障房的投資，大約占投資比重的5%，約幾百億的規(guī)模。

而自從突破政策阻礙后一直投資無路的保險資金，此時也似乎找到了增值要道。3月9日，中國太平洋保險就提出要籌集40億元投資到上海地產(chǎn)集團的保障房項目上。據(jù)悉，中國太保與承擔多個保障房建設項目的上海地產(chǎn)集團達成協(xié)議，牽頭以10年期債權(quán)投資計劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設，即用于上海地產(chǎn)(集團)有限公司在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。

在3月28日舉行的2010年中國太保業(yè)績發(fā)布會上，中國太保資產(chǎn)管理公司董事長湯大生表示，保障房債權(quán)投資計劃收益率將盯住同期貸款利率，總體收益將略高于債券投資收益。

這是保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》出臺后的第一單不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃。接受《中國經(jīng)濟周刊》電話采訪的一位保險公司高級投資經(jīng)理說：“盡管一些頂級寫字樓和購物廣場的回報率都比投資保障房高，但是我們還是對保障房比較感興趣。”

這位負責人是境內(nèi)某頂級保險公司的資產(chǎn)管理機構(gòu)中層管理者，他的觀點和一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類似：“規(guī)模大，風險小，比如公租房，建完之后政府回收。保險資金每年都會剛性增長，我們要為多出來的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會忽略其他的投資渠道。”

最近，中國人壽又對外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。 中國人壽董事長楊超近日置評說，因為保障房投資回報率現(xiàn)在還不確定，相關管理規(guī)定也還未出臺，國壽將進行綜合考慮。保險資金投入保障房建設的渠道并不單一，包括債權(quán)、股權(quán)投資、PE介入等。

而在此前的全國兩會中，中國平安董事長馬明哲 等多位保險界要人都表現(xiàn)出參與保障房的興趣和意愿。

四下看來，保障房建設所需資金的來源似乎有多條渠道。一些地市級官員在私下討論時也曾經(jīng)表示過類似觀點，即“做好公共關系，資金到位的困難就有可能解決”。

土地財政：巨虧的壓力

錢有了，土地的來源呢？

據(jù)國土資源部統(tǒng)計，2010年全國保障性住房用地為24000多公頃，較2009年增加超過一倍。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%。

今年計劃建設的1000萬套保障性住房，中央政府肯定會率先確保土地供應。但具體到各地，如像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況，全市未利用土地僅4360公頃，占全市總面積的2.23%，保障性住房的土地供應很傷腦筋。

上文所提及研祥高科技控股集團董事會主席陳志列曾表示以10億元投資保障性住房。他在接受媒體采訪時頗帶火藥味地說：“(10億)這個錢我們出，房子我們自己蓋。我不會把錢交給政府。這個房子明明蓋起來只要4000元一平米，他(政府)蓋起來后可能是8000元。這個我不相信，我自己蓋，要不我不掏這個錢。房子的質(zhì)量絕對有保證。”

企業(yè)雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細則“以對要害”。深圳市住房和建設局新聞發(fā)言人、副局長胡建文在近期接受媒體采訪時說，政府的態(tài)度是鼓勵社會資金參與保障性住房建設的，目前并沒有這一操作的細節(jié)和辦法，但研祥的做法“符合政策導向”。

胡建文的觀點代表了目前保障房建設的普遍問題——資金短缺。但對于深圳來講，更重要的問題并不是資金，而是土地，保障房建設的首要瓶頸是深圳土地資源稀缺。

來自境內(nèi)財經(jīng)媒體的報道稱，國土資源部已特地制定了一張供地執(zhí)行日程明細表，并配以鐵腕政策強化執(zhí)行，以便完成“1000萬套保障房土地供應計劃定會在3月內(nèi)編制完成、在新增建設用地年度計劃中單列保障房用地、各地房地產(chǎn)用地供應計劃將確保‘三類住房’(保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建設用地供應總量的70%、1000萬套保障房用地定能做到應保盡保”的目標。

然而，來自中金公司的研究報告稱，政府保障性住房直接投資資金規(guī)模不大，但土地出讓收益和稅費的損失較大，若將經(jīng)濟適用房和城市區(qū)棚改房的土地整理交由開發(fā)商，隱含每年土地出讓金減少2500億元。房地產(chǎn)相關稅費也將下降，幅度占地方財政收入的比重約4%～6%。

糾結(jié)于此，土地供應問題一直被學界認為是建設保障性住房的“忐忑”之一。其重要癥結(jié)就在于土地財政對地方政府重要性。“地方政府因為土地財政問題不愿動，不愿建保障房的現(xiàn)象肯定是有的。”一位接近住建部的人士向《中國經(jīng)濟周刊》記者置評說，“基本上，被分配大量保障房建設任務的地區(qū)都是經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)。只要政府下決心去建設，這些任務是一定能完成的。”

對于目前個別地區(qū)以“大量動遷安置房來充數(shù)”的傳言，這位人士認為，動遷安置或因危房改造或因棚戶區(qū)改造，應加以區(qū)分后將合理部分歸類為保障房一部分。