國(guó)務(wù)院總理溫家寶１月３１日在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上再次指出：“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。”據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這是溫總理兩年以來(lái)第五次公開(kāi)提出要促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸。

回歸聲疾，調(diào)控策緊。曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)經(jīng)歷了“冰火兩重天”，全民炒房、“只賺不賠”等現(xiàn)象正在悄然終結(jié)。不過(guò)，借助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深厚積累和城市化的快速進(jìn)程，中國(guó)樓市依然有著巨大的發(fā)展空間，但其“轉(zhuǎn)型發(fā)展”已屬必然。

樓市三大“神話”終結(jié)

“被土地管理部門罰款，被債主追著討債，這種日子誰(shuí)愿意過(guò)？可在房地產(chǎn)資金緊張的大環(huán)境下，我們也想不出法子了。”一家在長(zhǎng)三角布局的房企負(fù)責(zé)人邵傳林說(shuō)。他的企業(yè)在鎮(zhèn)江丹徒龍山景區(qū)收購(gòu)開(kāi)發(fā)了一個(gè)大型度假村項(xiàng)目，但至今他仍沒(méi)有付清按協(xié)議應(yīng)于去年６月就支付的收購(gòu)款項(xiàng)。因無(wú)法按時(shí)支付土地款項(xiàng)，公司已被土地管理部門處以高額罰款，至今僅取得了一小部分土地的土地證。

邵傳林坦言，資金緊張已成為最棘手的問(wèn)題，同業(yè)間的資金拆借已沒(méi)有可能，銀行對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款不僅審批苛刻，貸款額度也明顯縮小，“全行業(yè)都陷入‘缺錢’境地”。

類似遭遇在大型房企中也不少見(jiàn)，典型如綠城。數(shù)據(jù)顯示，綠城集團(tuán)２０１１年累計(jì)銷售金額為３５３億元，較上一年降幅超過(guò)３０％。曾在２００９年喊出“三年趕超萬(wàn)科”的綠城，去年在大型房企中的排名已經(jīng)跌出了前二十。為緩解資金壓力，去年年底至今年年初的一周之內(nèi)，綠城連續(xù)出售了５個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。

嚴(yán)厲調(diào)控之下，中國(guó)樓市的種種“神話”正在破滅。其一，“以錢炒錢”模式的終結(jié)。綠城等房企“狂飆突進(jìn)”的一大動(dòng)力就是高杠桿率。但一旦資金面全面卡緊，高負(fù)債率的危機(jī)便會(huì)逐漸暴露。綠城“高舉高打”陷入困境，值得反思。

其二，“只賺不賠”現(xiàn)象的終結(jié)。兩三年以前，房地產(chǎn)業(yè)堪稱“吸金池”。而眼下，越來(lái)越多企業(yè)被迫退出。武漢市房管局去年四季度公布的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１１年１０月底，武漢的在冊(cè)房企比２０１０年同期減少了２００余家。北京、上海等地也有大量房企項(xiàng)目公司甚至母公司退出樓市。

其三，“全民炒房”時(shí)代的終結(jié)。瑞信研究院近日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)消費(fèi)者在未來(lái)兩年購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的意愿為１６％，比２０１０年進(jìn)一步下降。嚴(yán)厲的限購(gòu)、越來(lái)越高的購(gòu)房門檻以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的逐漸提高，讓不少人對(duì)樓市望而卻步。

低谷多年未見(jiàn)　機(jī)遇仍在眼前

中國(guó)樓市已迎來(lái)一個(gè)新的低谷。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近１０年來(lái)，多數(shù)年份商品房銷售面積同比增幅均在１０％以上，特別是樓市繁榮的２００５年和２００９年，增幅更是高達(dá)４０％以上。而２０１１年全國(guó)商品房銷售面積為１０．９９億平方米，僅增長(zhǎng)４．９％，增速回落５．２個(gè)百分點(diǎn)，比１月至１１月回落３．６個(gè)百分點(diǎn)。如此情景，僅比金融危機(jī)影響下的２００８年樓市好一些。

再如，去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成新開(kāi)工面積１９．０１億平方米，同比增長(zhǎng)１６．２％，增幅大幅回落２４．５個(gè)百分點(diǎn)，低于近年來(lái)的平均增幅。在房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，考慮到去年土地成交、企業(yè)資金等情況，預(yù)計(jì)２０１２年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新開(kāi)工面積將出現(xiàn)１０年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)。

ＳＯＨＯ中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：“過(guò)去十五年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)，背后是中國(guó)的城市化。在這過(guò)程中，地價(jià)、房?jī)r(jià)均快速上漲，開(kāi)發(fā)商大規(guī)模圈錢、圈地。但是，從２０１２年開(kāi)始，這種只重規(guī)模的商業(yè)模式已經(jīng)結(jié)束。”

另一方面，調(diào)控樓市不是簡(jiǎn)單打壓。業(yè)內(nèi)人士指出，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)力，短期內(nèi)難以被其他行業(yè)替代。從消費(fèi)上看，全年每年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量總額是汽車市場(chǎng)的４倍、旅游市場(chǎng)的６倍多；從投資看，在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)業(yè)占四分之一強(qiáng)。此外，在地方財(cái)政來(lái)源中，土地出讓金能占到四五成之多。與此同時(shí)，商品住宅的供應(yīng)仍處于相對(duì)短缺，“增加普通商品住房”的供給仍是當(dāng)務(wù)之急。

復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華說(shuō)：“中國(guó)樓市的“黃金時(shí)間”已經(jīng)過(guò)去了，但未來(lái)一段時(shí)間依然是發(fā)展的好時(shí)機(jī)。”專家建議，一方面要降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴度，另一方面要避免長(zhǎng)期用行政手段對(duì)樓市簡(jiǎn)單進(jìn)行打壓。

轉(zhuǎn)型可促進(jìn)健康發(fā)展

１月３１日的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議要求，“采取有效措施增加普通商品房供給”。決策層的信號(hào)，已充分為市場(chǎng)所感知。

去年，復(fù)地集團(tuán)在長(zhǎng)沙、南京、杭州等地頻頻出手砸下７２億元，不斷加大土地儲(chǔ)備。張華認(rèn)為，市場(chǎng)越是波動(dòng)，就越是充滿機(jī)會(huì)。復(fù)地不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控而改變發(fā)展戰(zhàn)略，但在戰(zhàn)術(shù)上會(huì)根據(jù)形勢(shì)變化作出有針對(duì)性的調(diào)整。

“在產(chǎn)品上，要提高剛性需求住房的比重；銷售上，要加快銷售進(jìn)度，注重‘跑量’；此外，我們還會(huì)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上發(fā)力，預(yù)計(jì)今年在上海就有四個(gè)項(xiàng)目投入銷售。”張華說(shuō)。

潘石屹則提出，隨著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，新的發(fā)展模式一定是把精力全部投入到產(chǎn)品上來(lái)，投入到產(chǎn)品的創(chuàng)新、設(shè)計(jì)、質(zhì)量上來(lái)。他還提出，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該學(xué)習(xí)美國(guó)的蘋果公司。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌預(yù)測(cè)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生三個(gè)變化：一是賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，洗牌加快、利潤(rùn)攤薄；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會(huì)的資金；三是市場(chǎng)布局立體化趨勢(shì)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局多樣化，房企轉(zhuǎn)型契機(jī)出現(xiàn)。

專家提出，房子讓不同收入家庭買得起、租得起，才稱得上是合理價(jià)位。現(xiàn)在既要擠泡沫，又要使供應(yīng)產(chǎn)品更加合理，這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康發(fā)展。

來(lái)源：新華網(wǎng)（記者 葉鋒 葉超 魏宗凱） 編輯：寧波