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專家分析，從一線城市退居二三線的開發(fā)商可能會(huì)選擇轉(zhuǎn)型或降價(jià)促銷

日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求“房價(jià)上漲過快的二三線城市要采取必要的限購措施”。隨后，有媒體報(bào)道稱，住建部正在調(diào)查分析二三線城市和中小城市房價(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪限購城市的名單。

在持續(xù)調(diào)控下，當(dāng)一線城市房價(jià)漲幅趨向平穩(wěn)后，被譽(yù)為樓市“殺手锏”的限購令開始瞄向“當(dāng)前房價(jià)上漲仍然過快的二三線城市”。這一跡象表明，對(duì)于樓市調(diào)控的力度將持續(xù)從嚴(yán)，并有意向更廣范圍和更深層次推進(jìn)。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的多位業(yè)內(nèi)分析人士和開發(fā)商表示，如果新一輪限購政策出臺(tái)并落實(shí)到位，將進(jìn)一步降低二三線城市房地產(chǎn)市場預(yù)期。“那些原本從一線城市退居二三線的開發(fā)商如今退無可退，可能會(huì)選擇轉(zhuǎn)型或者徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者采取降價(jià)促銷加速資金回籠。但無論如何，房價(jià)進(jìn)一步下行將勢成必然。”

限購

二三線成新戰(zhàn)線

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年1月限購令作為調(diào)控政策重點(diǎn)在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議八條房地產(chǎn)調(diào)控措施中推出后，1月底，青島率先出臺(tái)新版限購令，北京、上海、廣州等一線城市緊隨其后。緊接著，天津、南京、南昌、無錫、廈門、武漢、成都等二、三線城市也陸續(xù)公布限購細(xì)則。截至目前，已經(jīng)有接近40個(gè)城市陸續(xù)推出了具體細(xì)則不盡相同的限購政策，其中以此前房價(jià)上漲過快的一線城市為主。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者“已經(jīng)執(zhí)行限購令的城市到目前為止都取得了不錯(cuò)的效果，起碼一些原本房價(jià)上漲過快的一線城市如今房價(jià)漲幅趨向穩(wěn)定，很多城市房價(jià)漲幅不到1%。”

當(dāng)一線城市房價(jià)上漲幅度被限購政策“剎車”后，眾多開發(fā)商被“逼退”至二三線甚至三四線城市。受擠出效應(yīng)影響，二三線城市隨即出現(xiàn)“房價(jià)上漲過快”的局面。

此前有業(yè)內(nèi)人士分析，樓市的上漲區(qū)域已經(jīng)從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。今年上半年銷售額前10位的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分銷售額來自于二三線市場的布局。中國指數(shù)研究院近日發(fā)布今年7月4日到10日間中國主要城市的樓市成交量最新報(bào)告顯示，多數(shù)城市樓市成交量同比上漲，且漲幅較大。該報(bào)告稱，受監(jiān)測的35個(gè)城市中，24個(gè)城市樓市成交量同比上漲，其中10個(gè)城市成交量漲幅在50%以上。而這些地方很多城市并未實(shí)施限購政策。

王玨林告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，限購令向二三線城市推進(jìn)很早之前就應(yīng)該開始，“事實(shí)上此前的新版國八條已經(jīng)提到，當(dāng)時(shí)主張限購的城市既包括一線城市也有二三線城市，凡是房價(jià)上漲過快的城市都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行限購，各地應(yīng)該根據(jù)房價(jià)漲幅情況自己控制。”

在國務(wù)院要求房價(jià)上漲過快的二三線城市須執(zhí)行限購政策兩天之后。有消息稱，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析二三線城市和中小城市房價(jià)快速上漲原因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。名單擬定過程中，主要參考依據(jù)為房價(jià)漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。

調(diào)控

向更深層次推進(jìn)

北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)稱，“事實(shí)上，幾日前溫總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議的講話，更重要的意義在于重申和強(qiáng)調(diào)國家層面關(guān)于宏觀調(diào)控的決心和力度。可以看出未來相當(dāng)長一段時(shí)間中央對(duì)調(diào)控政策都不會(huì)松懈。”

國務(wù)院常務(wù)會(huì)議在分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢時(shí)稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的主要問題是“部分城市房價(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。”會(huì)議因此強(qiáng)調(diào)“當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控效果。”

在限購的執(zhí)行力度和落實(shí)情況上，要求“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。在抑制信貸和投資規(guī)模上“要求各個(gè)地方政府繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求。”

在房價(jià)控制上，則需要“嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控。從嚴(yán)把握和執(zhí)行房價(jià)控制目標(biāo)，進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院確定的各項(xiàng)調(diào)控政策，房價(jià)過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度，著力改善供求關(guān)系，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。”

事實(shí)上，國務(wù)院會(huì)議一結(jié)束，旋即被業(yè)界解讀為這是中央層面關(guān)于當(dāng)前宏觀調(diào)控的最新基調(diào)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在部分城市房地產(chǎn)投資高漲，房價(jià)上漲壓力依然存在的情況下，國家從信貸投資等方面著手將調(diào)控政策向縱深推進(jìn)。

張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“原本房價(jià)上漲過快的一線城市如今步入理性，但二三線樓市被催熱后影響了調(diào)控效果，限購范圍在二三線城市進(jìn)一步擴(kuò)大是中央施放的一個(gè)信號(hào)，關(guān)于政策調(diào)控將持續(xù)從嚴(yán)從緊。”

王玨林同樣認(rèn)為，國家關(guān)于宏觀調(diào)控立足于長遠(yuǎn)目光，“就整個(gè)上半年來看，一線城市房價(jià)趨穩(wěn)肯定是政策調(diào)控的成果。但是并不意味調(diào)控可以就此松懈，目前情況下調(diào)控政策如果放松，房價(jià)肯定會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。更何況部分二三線城市還存在上漲壓力，持續(xù)從嚴(yán)將是長期形勢。”

影響

強(qiáng)化房價(jià)下行趨勢

北京陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“當(dāng)一線城市執(zhí)行限購政策后，很多開發(fā)商選擇向未執(zhí)行限購令的二三線城市布局。一旦新一輪針對(duì)二三線的限購令密集出臺(tái)，開發(fā)商在住宅市場將退無可退。”

范小沖說“如此一來，將會(huì)有更多的開發(fā)商選擇轉(zhuǎn)型至商業(yè)、工業(yè)、旅游地產(chǎn)，或者徹底放棄房地產(chǎn)行業(yè)。事實(shí)上，在持續(xù)調(diào)控下由于信貸從緊等多重因素，很多開發(fā)商已經(jīng)開始選擇轉(zhuǎn)型了。”

據(jù)稱住建部在選擇新一輪限購城市名單時(shí)，除了房價(jià)上漲過快外，二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速過快，也成為限購范圍擴(kuò)大的重要參考指標(biāo)。施行限購的另一目的，就是防止投資資金涌向二三線甚至四線城市。

統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高達(dá)32%，投資熱情不減。業(yè)界普遍認(rèn)為，抑制開發(fā)商過高的投資熱情是調(diào)控政策一直以來的主要目的之一。范小沖坦稱，限購令的全面鋪開和調(diào)控政策的持續(xù)從嚴(yán)是對(duì)開發(fā)商新一輪的考驗(yàn)，“要么轉(zhuǎn)型，要么采取其他措施比如降價(jià)促銷加速資金回籠，因此下半年房價(jià)下降是可以肯定的。”

張大偉也告訴本報(bào)記者，“如果二三線城市新一輪限購令密集推出，在有效抑制需求降低市場預(yù)期后，將加速下半年房價(jià)下行趨勢。”另有分析人士稱，此次調(diào)控進(jìn)一步推進(jìn)，意味著中央對(duì)目前的房地產(chǎn)調(diào)控效果并不滿意。盡管今年上半年調(diào)控政策并未松懈，但從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，部分地區(qū)商品房市場仍然出現(xiàn)量價(jià)齊漲的局面，這無疑是此次政策出臺(tái)的最根本原因。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，盡管目前還沒有公布二三線城市限購的具體范圍，但毫無疑問，對(duì)最先限購區(qū)域的投資投機(jī)需求將會(huì)有立竿見影的抑制效果。

上述分析人士表示，個(gè)別房價(jià)漲幅突出的二三線城市將會(huì)被首先限購。隨著下半年供應(yīng)量增加和調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)從緊，樓市極有可能迎來供過于求的局面，降價(jià)促銷將成為下半年房地產(chǎn)市場的主旋律。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)（記者 高偉）編輯：張少虎