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大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內(nèi)的全國(guó)多數(shù)城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。據(jù)公開(kāi)披露的信息，截至27日，僅有近40個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，且其中多數(shù)城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，因此被認(rèn)為是在強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家表示，這一方面體現(xiàn)了房?jī)r(jià)調(diào)控之難，同時(shí)也釋放了政策依然會(huì)從緊的信號(hào)，預(yù)計(jì)調(diào)控政策近期還有可能陸續(xù)出臺(tái)。而近60家上市房企現(xiàn)金流大減千億元的消息表明，如果樓市成交持續(xù)低迷，下半年可能迎來(lái)開(kāi)發(fā)商較大規(guī)模促銷。

進(jìn)度

京滬穗深尚未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)

根據(jù)“新國(guó)八條”，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

如今“新國(guó)八條”落地已整整兩個(gè)月，距離一季度結(jié)束也僅剩一周的時(shí)間，但多數(shù)城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

截至上周末，僅有寧波、濟(jì)南、海口、丹東、銀川、榆樹(shù)、佛山、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西安、合肥、岳陽(yáng)以及山西省的20多個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，多數(shù)是二三線城市，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市均未公布。

在已公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的近40個(gè)城市中，多數(shù)城市制定的目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿 D P增速目標(biāo)或居民人均可支配收入增幅目標(biāo)掛鉤。寧波市政府25日正式公布《關(guān)于公布2011年度寧波市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》明確，2011年度市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，新建住房?jī)r(jià)格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)寧波2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案，今年寧波市區(qū)居民人均可支配收入增長(zhǎng)目標(biāo)為10%。

在沈陽(yáng)，房?jī)r(jià)增幅控制目標(biāo)為2011年新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。而2011年沈陽(yáng)計(jì)劃讓城市居民人均可支配收入與G D P同增12%。

此次各地公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)普遍選擇與G D P或人均可支配收入增速掛鉤，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，與G D P掛鉤有一定道理，但各地應(yīng)體現(xiàn)差異性。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年到2010年十年間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)年度同比漲幅低于同年G D P的漲幅，高于同年C P I的漲幅，如果從過(guò)去十年的情況來(lái)看，各地制定房?jī)r(jià)漲幅低于G D P漲幅的目標(biāo)有一定道理。

“但是每個(gè)城市的情況不一樣。”她進(jìn)一步表示，現(xiàn)在還未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，其去年房?jī)r(jià)同比漲幅是高于G D P增速的，那么，它們將房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)定在低于G D P增速能否做到就存在很多未知因素。

在聶梅生看來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的確定應(yīng)體現(xiàn)地區(qū)差異，不能千篇一律地與G D P掛鉤。按城市類別來(lái)看，在自主需求為主的城市，其房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)除了與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)掛鉤外，還應(yīng)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤。而如果在新建商品住宅中投資、投機(jī)性購(gòu)房所占比例較高的地方，比如出臺(tái)限購(gòu)令的35個(gè)城市，它們的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)還應(yīng)與CPI掛鉤。

此外，聶梅生還認(rèn)為，針對(duì)不同的住宅類型調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分，比如高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。

壓力

59家上市房企現(xiàn)金流大減千億元

“現(xiàn)在的調(diào)控不單單是對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，實(shí)際上在信貸這一塊，全部都是一個(gè)收緊的趨勢(shì)，有些房貸貸款已經(jīng)批下來(lái)了，但等了很久就是不放，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行手頭資金也比較緊張。”陸騎麟表示，在銀根緊縮嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊將是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

W IN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，截至記者發(fā)稿，兩市已有共計(jì)59家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)布了2010年年報(bào)。年報(bào)顯示，雖然利潤(rùn)增長(zhǎng)整體仍然十分可觀，但房地產(chǎn)上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經(jīng)十分明顯。

數(shù)據(jù)顯示，59家上市公司2010年共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)394.24億元，同比增長(zhǎng)35.9%。其中，上市房企四大龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)了72.83億元、35.19億元、17.76億元和16.44億元的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。

雖然凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率卻出現(xiàn)了不同程度的上升。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2 0 1 0年 末 的 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 分 別 為74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11 .5%、12 .8%、2 .2%和4.6%。

在現(xiàn)金流上，59家上市公司2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-649.8億元，同比大減1026.9億元。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為22.4億元、-223.7億元、-30.4億元和-44.5億元，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則分別為92.5億元、-11.4億元、-28 .7億元和70 .5億元。截至2010年末，59家上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為269.1億元，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則為526 .8億元。數(shù)據(jù)還顯示，截至2010年末，上述59家上市房企的存貨總量已經(jīng)達(dá)到了6414.9億元。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 編輯：于姝楠