近期，沉寂了兩年多的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)反彈，多家一線房企5月公布的銷售業(yè)績(jī)大漲。專家認(rèn)為，這主要得益于房企降價(jià)促銷，促使壓抑已久的剛性需求集中釋放。

然而，讓人難以理解的是，近日我國(guó)多地出現(xiàn)保障房“遇冷”局面：鄭州4002套經(jīng)適房中兩成多“沒(méi)人要”、武漢913套公租房中七成多“租不出”……剛需強(qiáng)勁背景下，保障房為何“遇冷”？如何讓保障房市場(chǎng)健康發(fā)展、較好發(fā)揮房?jī)r(jià)調(diào)控“蓄水池”作用？

商品房“熱銷”　保障房“遇冷”

保利地產(chǎn)5月8日披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積71.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.10%；實(shí)現(xiàn)簽約金額91.48億元，同比增長(zhǎng)36.86%。

除了保利地產(chǎn)，金地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等多家一線房企4月份的銷售業(yè)績(jī)均大增，其中恒大地產(chǎn)4月銷售額環(huán)比翻番。

記者近日在湖北、河南等地采訪時(shí)，也感受到了樓市的“熱度”。6日下午，在武漢福星惠譽(yù)某樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，不到40平方米的售樓中心被擠得水泄不通，幾名售樓小姐在人群中跑來(lái)跑去，忙得滿頭大汗。

“這個(gè)樓盤(pán)優(yōu)惠幅度較大，都是經(jīng)濟(jì)型戶型，專門(mén)針對(duì)工薪族及年輕人，一天就吸引數(shù)百位顧客前來(lái)看房。”一名銷售人員告訴記者。武漢億房研究中心統(tǒng)計(jì)也顯示，5月第一周，武漢主城區(qū)銷售樓房1397套，同比增加21.16%。

據(jù)了解，在北京、濟(jì)南、合肥等地部分樓盤(pán)商品房也出現(xiàn)熱銷，甚至購(gòu)房者徹夜排隊(duì)、一房難求的場(chǎng)面也“重出江湖”。

然而，在商品房“熱銷”的背景下，經(jīng)濟(jì)適用房、公租房和廉租房等類型的保障性住房卻在多個(gè)城市遭到冷遇。5月3日，河南鄭州推出4002套經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)天僅60余位購(gòu)房者登記選房，并連續(xù)幾日“遇冷”，主管部門(mén)不得不把選房截止日期由5月6日延長(zhǎng)至5月9日。

然而，即便將截止日期推遲，目前鄭州經(jīng)適房登記選房情況仍不理想。根據(jù)鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)10日公布的數(shù)據(jù)，截至9日，4002套房源中還有866套剩余。

記者了解到，廣東、湖北、河北、海南等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷售明顯“供過(guò)于求”的現(xiàn)象，許多樓盤(pán)的銷售比例不足一半，甚至只有一二成。

除了經(jīng)濟(jì)適用房銷售“遇冷”，廉租房、公租房等其他保障性住房也存在申請(qǐng)熱情不高的現(xiàn)象。今年3月，武漢在南湖新城公租房小區(qū)供應(yīng)的913套公租房中，只有210戶有人入住，剩下的700余套房屋無(wú)人問(wèn)津。

武漢市洪山區(qū)房管局局長(zhǎng)何繼文說(shuō)，原本計(jì)劃在去年12月底就讓符合條件的居民住進(jìn)公租房，但由于申請(qǐng)人數(shù)太少，這才推遲至3月份。即便這樣，入住率仍然很低，大量公租房閑置浪費(fèi)。

“有資格的買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的沒(méi)資格”

合富輝煌山東區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)許傳明等業(yè)內(nèi)人士表示，在限購(gòu)政策等樓市調(diào)控絲毫沒(méi)有放松的情況下，近期樓市出現(xiàn)回暖，是因?yàn)椴糠謽潜P(pán)大力降價(jià)促銷，導(dǎo)致購(gòu)房者壓抑兩年多的剛性需求集中釋放。

然而，讓人難以理解的是，在剛需集中釋放情況下，購(gòu)房者為何不偏愛(ài)價(jià)格低廉的保障房？

一些購(gòu)房者認(rèn)為，對(duì)于低收入群體而言，保障房?jī)r(jià)格依然偏高，他們根本負(fù)擔(dān)不起，而有經(jīng)濟(jì)能力的購(gòu)房者又不具備購(gòu)買(mǎi)資格，這讓保障房陷入了“有資格的買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的沒(méi)資格”的尷尬境地。

山東省青州市國(guó)泰置業(yè)有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)了525套經(jīng)濟(jì)適用房，董事長(zhǎng)李根偉表示，這些經(jīng)適房售價(jià)為1900元／平方米，僅比周邊商品房均價(jià)低700元，一套房子就按六七十平方米計(jì)算，對(duì)低收入群體而言，動(dòng)輒十幾萬(wàn)的房?jī)r(jià)也是天文數(shù)字。

專家還認(rèn)為，申報(bào)條件過(guò)于嚴(yán)格也將部分潛在購(gòu)房者“卡在門(mén)外”。目前，我國(guó)不少地方對(duì)保障房申請(qǐng)者的住房、收入等有嚴(yán)格要求，比如規(guī)定住房困難家庭人均面積必須在8平方米以下、人均月收入在1500元以下，稍微寬裕的家庭就被剝奪了購(gòu)房資格。

記者了解到，也有不少“有保障房申請(qǐng)資格”并且“有經(jīng)濟(jì)能力”的購(gòu)房者也沒(méi)有選擇購(gòu)買(mǎi)。鄭州一名通過(guò)經(jīng)適房審核卻放棄購(gòu)買(mǎi)的市民告訴記者，當(dāng)前不少樓盤(pán)都在降價(jià)促銷，然而保障房?jī)r(jià)格卻“巋然不動(dòng)”，兩者差價(jià)日益縮小。并且，商品房在地段、戶型、面積等方面選擇范圍較寬，而不少保障房還有“5年不得轉(zhuǎn)讓”等多種限制條件，綜合考慮下來(lái)還是買(mǎi)商品房劃算。

許傳明也認(rèn)為，在當(dāng)前嚴(yán)厲調(diào)控背景下，樓市成交量能否上升，房?jī)r(jià)是關(guān)鍵因素。比如，濟(jì)南銷售量較好的樓盤(pán)都是降價(jià)幅度較大的，這些樓盤(pán)普遍降價(jià)15%至20%。保障房如果不降價(jià)促銷，“遇冷”也是情理之中。

此外，交通、環(huán)境等配套不健全也是一些保障房遇冷的重要原因。濟(jì)南八里橋新居廉租住房項(xiàng)目小區(qū)與一個(gè)商品房小區(qū)僅一墻之隔。記者發(fā)現(xiàn)，兩者距離雖近卻有巨大的差別，商品房小區(qū)可直通主馬路，并且環(huán)境較為優(yōu)美。而廉租房小區(qū)三面都是低矮平房，要想去往主馬路，只能繞遠(yuǎn)路，或者從一條雜亂而擁擠的小路擠過(guò)去。

保障房如何“應(yīng)保盡保”分流剛需？

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，是一項(xiàng)惠及民生的重要舉措。根據(jù)安排，2012年全國(guó)新開(kāi)工建設(shè)700萬(wàn)套以上保障性住房，整個(gè)“十二五”期間要開(kāi)工建設(shè)3600萬(wàn)套。

對(duì)于樓市回暖情況下出現(xiàn)的保障房“寒流”，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不能說(shuō)明保障房總量過(guò)剩、沒(méi)有市場(chǎng)，而是制度設(shè)計(jì)不完善及區(qū)域結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。

他們表示，保障房惠及千萬(wàn)低收入家庭，是分流剛性需求、確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要“蓄水池”，未來(lái)應(yīng)通過(guò)在城區(qū)商品房中配建保障房、降低申請(qǐng)門(mén)檻、發(fā)放貨幣補(bǔ)貼等措施，最大限度發(fā)揮保障房滿足低收入群體住房需求功能，做到“應(yīng)保盡保”，從而分流剛性需求，避免購(gòu)房者單一追逐商品房造成房市過(guò)熱。

鄭州市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)王萬(wàn)鵬說(shuō)，應(yīng)在城區(qū)商品房中配建一定比例保障房，解決目前部分保障房位置偏僻、環(huán)境不好、配套設(shè)施不齊全等問(wèn)題。在大型保障房社區(qū)選址時(shí)，應(yīng)充分考慮周邊地鐵、BRT（快速公交）等交通條件是否便利，并配套好醫(yī)院、學(xué)校、超市等場(chǎng)所，保障居民交通順暢，生活方便。

此外，還應(yīng)進(jìn)一步降低保障房申請(qǐng)門(mén)檻。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華等不少專家認(rèn)為，應(yīng)適當(dāng)放寬保障房的申請(qǐng)條件，并加大對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的保障力度。“比如公租房，不需設(shè)立太多門(mén)檻。只要能保證支付租金，除了申請(qǐng)人‘在當(dāng)?shù)貨](méi)有自有房產(chǎn)’和‘沒(méi)有同時(shí)享受其他住房保障’兩個(gè)條件外，其他條件都可以撤銷。”王國(guó)華說(shuō)。

在加強(qiáng)住房實(shí)物保障的同時(shí)，也應(yīng)增加貨幣補(bǔ)貼。山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平說(shuō)，在保障房的戶型設(shè)計(jì)、面積等方面應(yīng)盡可能的考慮到住戶的需求和經(jīng)濟(jì)承受能力，并對(duì)部分低收入群體的物業(yè)費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼，從而降低他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

來(lái)源：新華網(wǎng) 編輯：于姝楠