3月上半月杭州住宅成交量創(chuàng)限購令以來歷史新高
【行情半月報】
文/合創(chuàng)地產機構市場總監(jiān) 許小芳
至2月份以來,杭州的樓市演繹了一幕幕的“怪現象”,一邊是樓盤大幅度大范圍的價格跳水,另一方面是,樓市成交量的奇跡回升,于是,業(yè)內業(yè)外關于樓市回暖的消息喧囂塵上,那么,樓市已經是真的回暖了嗎,還是基于某種條件下的反跳式反應?
從下圖可以看出,從2月中旬以來,杭州主城區(qū)樓市周成交量呈現節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢,平均每周的成交漲幅均在45%以上,特別是最近的一周,周住宅成交量已經超過800套;3月上半月杭州主城區(qū)總共成交住宅1523套,較前半個月成交漲幅為104%,周成交量和半月成交量均創(chuàng)下新高,為2011年限購政策影響以來周成交的最高水平,如果僅從成交量看,樓市似乎已明顯振奮起來。
只是,凡事有因必有果,樓市出現大幅度成交上揚,是基于同樣出現了大幅度降價行為,成交量是基于大幅度降價的直觀反跳式反應,在整體市場已經形成明顯下探趨勢的情況下,大范圍的樓盤大幅度價格下降成為成交量回升的支點,也是成交量回升的基礎,在拋開這一基礎上去定位“是否回暖”均為空話。通過對樓市的觀察可以發(fā)現,目前的樓市下,成交量僅體現在部分大幅度降價的樓盤上,甚至單單局限于降價樓盤的90平方米小戶型上,120平方米以上的大戶型依然去化緩慢,而尚未降價的樓盤或者高端定位的樓盤,千篇一律依然處于滯銷狀態(tài)。判斷樓市是否回暖,客觀上需要整盤考慮,某種單一產品的熱銷、基于單一價格下調因素下的成交回升,并不能代表樓市真正意義上的回暖,只能說是局部的、特定條件下的“松動”。從長遠看,樓市整體真正意義上的回暖還為時尚早,從日前兩會傳導對房地產調控的態(tài)度(住建部多次重申將堅定地執(zhí)行限購政策,并表示看不到取消期限)上可以看出,限購限貸政策將持續(xù)執(zhí)行,估計在2012年取消的可能性并不大,這意味著這一政策影響力將貫穿于樓市較長時間,由此判斷樓市徹底解禁將為時尚早。
從現實情況看,這一波樓市成交量的上升主要取決于以下兩個方面的原因:一方面,剛性需求被逐漸喚醒,從目前成交房源以90平方米小戶型為主要特征上看,樓市成交量集中于最鐵的首次置業(yè)剛需客戶群體,這一群體是樓市執(zhí)行新政以來購房的主力群體,在2011年因價格、行情、發(fā)展態(tài)勢等各種原因,陷入深度觀望,致使樓市一度呈冰點運行,而進入2012年因房價大幅度下調大大降低了剛性群體的經濟壓力,刺激了剛性群體的購房需求,使這些群體敢想、能想、能做購房之事,在價格達到購房者一定的預期后,從觀望的最深度到部分付諸行動,在2-3月大量房源集中促銷的基礎上,形成了一定意義上的“井噴”,而這種井噴僅僅是一部分需求的釋放,是基于前期需求被極度壓低的回填。另一方面,新上市房源的進一步增加也是促進成交量上升的基礎,在降價的主導方向下,大部分樓盤一改2011年下半年“捂盤”的行為,積極快速加入樓市“戰(zhàn)斗”,如大幅降價樓盤華盛達閱城、荷塘月色、香檳國際等樓盤均推出新房源,在一些低價新房源的推動下,剛需們的購房選擇有了更多的空間,同時房價的下降也是更多的區(qū)域進入剛需們的選擇范圍,選擇面進一步打開,更促進了成交的積極性。
3月份向來是樓市“春意萌動”的季節(jié),在接下來的3-5月份,隨著更多的樓盤、房源加入降價行情,也會激發(fā)剛需們更高的需求熱情,預計高成交量的狀態(tài)還將進一步延續(xù),并形成新的高峰。
來源:杭州日報 編輯:張少虎