樓市瘋狂側(cè)面
中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：2010年，3月，沉寂數(shù)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)突然再度發(fā)力。
北京、上海、廣州、杭州等城市頻繁出現(xiàn)“搶房”潮。
伴隨樓市的再次瘋狂，與現(xiàn)房市場(chǎng)息息相關(guān)的爛尾樓也開(kāi)始進(jìn)入表演時(shí)刻。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在各地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年年初以來(lái)，一線城市的爛尾樓開(kāi)始集體“復(fù)活”，其中不乏休克10年之久的“爛尾樓王”。
在這一現(xiàn)象背后，是資金對(duì)房地產(chǎn)的瘋狂追逐，也是資本挖掘價(jià)值洼地的另類(lèi)眼光。
4月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊將從本周起推出爛尾樓重生系列報(bào)道，從另一個(gè)側(cè)面直擊當(dāng)下樓市。
爛尾樓盤(pán)就像一個(gè)城市瘡疤，孤立于城市角落。而日前，隨著樓市突然出現(xiàn)回暖跡象，廣州已有九成爛尾樓盤(pán)成功“復(fù)活”，其中有的樓盤(pán)售價(jià)已高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在目前廣州市區(qū)地塊資源稀缺的情況下，爛尾項(xiàng)目已成為不少開(kāi)發(fā)商圈地的目標(biāo)。另?yè)?jù)有關(guān)人士透露，此次大量爛尾樓“復(fù)活”與即將在今年于廣州舉辦的亞運(yùn)會(huì)不無(wú)關(guān)系。早在2006年，廣州市政府就表示廣州在冊(cè)爛尾地塊及樓盤(pán)要力爭(zhēng)在亞運(yùn)會(huì)前夕全部“復(fù)活”。
“復(fù)活”爛尾樓售價(jià)過(guò)萬(wàn)
廣州市國(guó)土資源和房屋管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣州市房管局）今年1月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，廣州市在冊(cè)的爛尾地塊達(dá)141宗，在冊(cè)的爛尾樓盤(pán)有57宗，涉及臨遷戶(hù)16165戶(hù)，人數(shù)49062人。近期，廣州市房管局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，目前在冊(cè)的爛尾項(xiàng)目中的120宗已得到解決，爛尾樓盤(pán)也已解決了53個(gè)。這意味著超過(guò)九成以上的爛尾項(xiàng)目得以“復(fù)活”。
據(jù)廣州地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓介紹，目前廣州大概還有21塊爛尾地以及4個(gè)爛尾樓尚未盤(pán)活處置，比如業(yè)豐大廈和多次入市仍沒(méi)有找到接盤(pán)者的新中國(guó)大廈等。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州爛尾樓盤(pán)主要集中在商用物業(yè)方面，由于去年樓市向好，不少爛尾樓盤(pán)相繼入市拍賣(mài)，其中不少樓盤(pán)在被盤(pán)活之后，售價(jià)每平方米過(guò)萬(wàn)元。
前身為大鵬國(guó)際廣場(chǎng)的合銀廣場(chǎng)地處廣州成熟商圈，總建筑面積12萬(wàn)平方米，因金融危機(jī)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目建設(shè)斷斷續(xù)續(xù)，曾兩次爛尾。該項(xiàng)目目前已被廣州市正佳企業(yè)有限公司輸血兩億元成功盤(pán)活。據(jù)謝逸楓介紹，預(yù)計(jì)今年5月合銀廣場(chǎng)將開(kāi)售，均價(jià)約1.8萬(wàn)元/平方米。
據(jù)謝逸楓介紹，去年“五一”期間，原萬(wàn)新大廈爛尾樓“變身”敏捷國(guó)際公寓后，價(jià)格達(dá)到14000元~18000元/平方米；原保華廣場(chǎng)“變身”的達(dá)鏢國(guó)際中心在2009年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，平均價(jià)格在20000元/平方米。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，前身為京光廣場(chǎng)的爛尾項(xiàng)目，由萬(wàn)菱實(shí)業(yè)有限公司入駐，改名為萬(wàn)菱匯-君臨國(guó)際，推出的酒店式服務(wù)公寓目前售價(jià)已高達(dá)8萬(wàn)元/平方米。
據(jù)該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員介紹，目前該樓盤(pán)中小公寓戶(hù)型單價(jià)在3萬(wàn)元，復(fù)式的公寓住宅價(jià)格為8萬(wàn)元/平方米，“不講價(jià)”。
或有政府部門(mén)協(xié)助
謝逸楓認(rèn)為，在目前土地供應(yīng)緊張、地價(jià)高昂、建設(shè)資金要求提高的情況下，位于繁華地段、交通便利的爛尾項(xiàng)目前景被普遍看好，在亞運(yùn)前夕，剩余的爛尾樓盤(pán)將再度掀起入市潮，而這些項(xiàng)目只要后期營(yíng)銷(xiāo)手法得當(dāng)，比投資新樓盤(pán)更加有利可圖，其回報(bào)率可達(dá)15%至20%。
據(jù)廣州市房管局相關(guān)人士介紹，一些市場(chǎng)價(jià)值不高、項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)關(guān)系過(guò)于復(fù)雜的爛尾項(xiàng)目處置仍存在困難，相關(guān)部門(mén)將采取 “肥搭瘦”的方式解決。但對(duì)于已通過(guò)司法途徑處理的爛尾地塊，將堅(jiān)持統(tǒng)一貨幣補(bǔ)償?shù)奶幚矸绞剑馁u(mài)所得的資金優(yōu)先償付被拆遷人的補(bǔ)償款、臨遷費(fèi)本金、購(gòu)房小業(yè)主的補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)費(fèi)用。
廣發(fā)證券地產(chǎn)研究分析師沈愛(ài)卿認(rèn)為，廣州爛尾項(xiàng)目存在已久，背后涉及產(chǎn)權(quán)、債權(quán)問(wèn)題復(fù)雜。只有通過(guò)政府部分協(xié)助，才可能將涉及的這些問(wèn)題解決清楚。
個(gè)案調(diào)查
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爛尾最久的中誠(chéng)廣場(chǎng)
3月19日，號(hào)稱(chēng)中國(guó)最大爛尾樓的中誠(chéng)廣場(chǎng)（現(xiàn)改名為中石化大廈）終于啟動(dòng)了債權(quán)分配工作，首批18名債權(quán)人共計(jì)將分配價(jià)值5.73億元的房產(chǎn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，中誠(chéng)廣場(chǎng)需要支付變現(xiàn)的債權(quán)總額達(dá)11.4億元，涉及債權(quán)人多達(dá)200人。
據(jù)悉，中誠(chéng)廣場(chǎng)位于廣州天河商圈，曾被定位為廣州地標(biāo)性建筑，與中信廣場(chǎng)相對(duì)而立。該大廈高51層，分A、B兩塔，總建筑面積23萬(wàn)平方米。迄今為止，該樓盤(pán)已開(kāi)建18年，是這些樓盤(pán)中“休克”最久的。
1992年，中誠(chéng)廣場(chǎng)由廣州城建總公司與香港中誠(chéng)集團(tuán)合作動(dòng)工建設(shè)；2001年，由于開(kāi)發(fā)商資金斷鏈，該項(xiàng)目停工；此后由駿鵬公司與北京金貿(mào)國(guó)際投資有限公司的聯(lián)合體以9.24億元買(mǎi)下，但后來(lái)該項(xiàng)目再次因資金問(wèn)題導(dǎo)致停工，項(xiàng)目債主紛紛上門(mén)，當(dāng)時(shí)申報(bào)債權(quán)近20億元。
直到2006年，中石化總公司動(dòng)用近10億元接盤(pán)中誠(chéng)廣場(chǎng)的A塔項(xiàng)目，并正式將中誠(chéng)廣場(chǎng)改名為中石化大廈。去年年底，中石化集團(tuán)率旗下中石化廣東石油分公司、洛陽(yáng)石化工程公司、油品銷(xiāo)售華南分公司、化工銷(xiāo)售華南分公司等中石化集團(tuán)旗下6家公司一起入駐，這才將項(xiàng)目盤(pán)活。
記者了解到，“變身”后的中石化大廈，由于地處廣州黃金商圈地段，目前平均價(jià)格在2.1萬(wàn)元/平方米。
謝逸楓表示，這些高檔爛尾項(xiàng)目能夠起死回生,主要原因是廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)已悄然回升，市場(chǎng)前景和投資價(jià)值被普遍看好。
廣州地產(chǎn)專(zhuān)家鄧浩志認(rèn)為，隨著全球經(jīng)濟(jì)的回暖，廣州商業(yè)地產(chǎn)已持續(xù)回暖，商業(yè)物業(yè)的空置率下降，去年一年銷(xiāo)售成交業(yè)績(jī)上漲了4%，今年第一個(gè)季度這個(gè)數(shù)據(jù)已達(dá)3%，而投資客也有跡象表明從投資住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。
個(gè)案調(diào)查
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盼著“出嫁”的新中國(guó)大廈
幾家歡喜幾家愁，就在不少爛尾項(xiàng)目 “重獲新生”的時(shí)候，爛尾已有12年之久的新中國(guó)大廈曾先后三次 “出嫁”未果，近期將會(huì)再度入市拍賣(mài)。
業(yè)內(nèi)有消息稱(chēng)，新中國(guó)大廈將于近期第四度“出嫁”，起拍價(jià)將降至9.7億元，面積為12.5萬(wàn)平方米，價(jià)格相比去年12月時(shí)的報(bào)價(jià)13.5億元下降了近三成，但是否有人接招仍屬未知。
鄧浩志表示，由于爛尾的樓盤(pán)大多數(shù)都是在十幾年前修建的，其戶(hù)型、結(jié)構(gòu)都不太符合現(xiàn)在的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商拿到后的后續(xù)工程非常繁重，且爛尾項(xiàng)目多涉及債務(wù)關(guān)系，這對(duì)接手的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是較大的負(fù)擔(dān)。
據(jù)了解，新中國(guó)大廈曾在去年8月份以11.4億元的價(jià)格拍賣(mài)，但由于小業(yè)主有異議而中止。去年12月，該項(xiàng)目將拍賣(mài)面積由6000余平方米增加至12.5萬(wàn)平方米并將售價(jià)增加到13.5億元再次拍賣(mài)，但最終因由于無(wú)人交保證金而再次流拍。當(dāng)時(shí)該拍賣(mài)行工作人員表示，本來(lái)有一位浙商已表示將拿下此項(xiàng)目，但由于項(xiàng)目修改了面積并增加了總價(jià)，最終放棄。今年1月份，拍賣(mài)行再次發(fā)出公告稱(chēng)，1月19日，新中國(guó)大廈降價(jià)約10%以12.17億元起拍，面積同為12.5萬(wàn)平方米，但這次拍賣(mài)再次被取消。
不少業(yè)內(nèi)人士表示，由于新中國(guó)大廈存在的債務(wù)不清晰，給商家?guī)?lái)了太多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 編輯：鄧京荊
